房产“置换”怎么处理？房地产企业都适用“加计20%”扣除吗？

老吴设立一人有限公司A公司，名下有一块房地产，儿子小吴设立一人有限公司B公司，名下也有一块儿房地产，由于经营需要，A公司租赁了B公司房地产，B公司租赁了A公司房地产。为了便于经营管理，拟将两项房地产进行置换，如何置换筹划可以获得免税效果？

正常情况下，置换房地产应作为视同销售，缴纳增值税、企业所得税、土地增值税、契税。

根据财税2009年59号，符合“具有合理商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，被收购、合并或分立部分资产或股权比例符合规定，重组后联系12个月不改变重组资产原来实质经营活动、重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定，重组中取得股权支付原主要股东，重组交易后12个月不得转让取得股权”条件的，重组适用特殊性税务处理。

所以，A公司可以首先吸收合并B公司，小吴成为A公司股东（100%股权支付，符合取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）；满12个月后，将A公司存续分立为新的A公司（拥有原B公司房地产）与新的B公司（拥有原A公司房地产），老吴与小吴对新A公司、新B公司持股比例相同（符合被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%）；最后满12个月后，老吴将持有的新的B公司股权平价转让给小吴，小吴将持有的新的A公司股权平价转让给老吴。这样，老吴获得新的A公司全部股权，小吴获得新的B公司全部股权。可以免除增值税、土地增值税、契税、企业所得税。

X房地产开发企业将在建工程（未完工房地产项目）销售给Y房地产开发企业，Y房地产开发企业继续开发后销售，则两个房地产开发企业是否都可以享受土地增值税加计20%扣除政策？

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收一种税，包括转让建成房地产、在建房地产。

根据国税函发（1995）110号，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。

对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。

其他扣除项目=（支付土地使用权+开发土地和新建房及配套设施成本）*20%。

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本、费用计算的金额之和，加计20%的扣除。对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计20%扣除。

文章来源：数经 秃秃算税