尾盘销售与转让涉及土地增值税的正确计算方法
房地产企业在完成土地增值税清算后，如果仍有剩余房屋继续销售，需要重新计算土地增值税。这个“尾盘销售”过程有一些特殊规则需要注意。
根据国税发【2006】187号文件第八条，清算后销售的房地产，其扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本乘以本次销售面积计算。国家税务总局2021年第9号公告进一步明确，计算单位成本时，分子即“清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。
这是因为，清算后继续销售还会产生新的转让税费，如果分子不扣除清算时的税费，会导致单位成本虚高，影响土地增值税的计算。而其他如开发成本等扣除项目在清算后基本不变。因此，单位成本费用=(清算时扣除项目总金额-清算时扣除的税费)/清算时总已售面积。
在此基础上，尾盘销售的扣除项目金额计算分为两步：
1.（清算时扣除项目总金额 - 清算时扣除的税费）/ 清算时已售建筑面积 × 尾盘销售建筑面积；
2.第一步结果 + 尾盘销售相关税费。
尾盘销售的增值额=尾盘销售不含税收入-尾盘销售扣除项目金额。
以M公司G项目为例，截至2023年底情况如图。2024年6月，M公司将剩余10000㎡打包销售，取得不含税收入9600万元，转让税费108.48万元。
尾盘销售应纳土地增值税计算过程如下:
1. 尾盘销售单位成本=(64017-1017)/90000=0.7万元/㎡；
2. 尾盘销售扣除项目金额=0.7×10000+108.48=7108.48万元；
3. 增值额=9600-7108.48=2491.52万元；
4. 增值率=2491.52/7108.48=35.05%；
5. 应纳土地增值税=2491.52×30%=747.46万元。
可见，不扣除清算时税费会导致尾盘销售的增值额和应纳税额减少，与政策相悖。
因此，房企在尾盘销售时要严格按照187号文件和9号公告规定计算，妥善保管清算结论通知书，及时申报，准确计算,规范操作，守法纳税，才能保障企业健康发展。
附：土地增值税税率表
房地产开发企业开发项目完成土地增值税清算后销售与转让房地产（尾盘销售与转让），其土地增值税该如何计算，目前各地存在以下几种计算方法：
一、扣除项目总金额直接按清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售与转让的面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
该计算方法不考虑土地增值税清算时的“与转让房地产有关的税金及附加”和尾盘销售与转让时实际“与转让房地产有关的税金及附加“的差异。认为清算时的扣除项目总金额已包含了“与转让房地产有关的税金及附加“。
尾盘销售与转让的扣除项目总金额=清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售与转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
增值额=尾盘不含增值税销售与转让收入-尾盘销售与转让的扣除项目总金额
增值率=增值额/扣除项目总金额
应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目总金额*速算扣除系数
二、扣除项目总金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售与转让面积再加尾盘累计销售与转让房地产有关的税金及附加计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
尾盘销售的扣除项目总金额=清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售与转让面积加尾盘累计销售与转让缴纳的税金及附加计算。
增值额=尾盘不含增值税销售与转让收入-尾盘销售与转让的扣除项目总金额
增值率=增值额/扣除项目总金额
应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目总金额*速算扣除系数
三、扣除项目总金额按清算时的单位建筑面积成本费用（剔除税金及附加）乘以尾盘销售面积再加尾盘累计销售与转让房地产有关的税金及附加计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额（扣除清算时的税金及附加）÷清算的总建筑面积
尾盘销售与转让的扣除项目总金额=清算时的单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售与转让面积加尾盘累计销售与转让缴纳的税金及附加计算。
增值额=尾盘不含增值税销售与转让收入-尾盘销售与转让的扣除项目总金额
增值率=增值额/扣除项目总金额
应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目总金额*速算扣除系数
四、笔者观点
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条和《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）填表说明的规定，自2021年6月1日起应该按第三种方法执行。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）填表说明的规定：
6.第 7 栏“单位成本费用”。单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积。公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。
四、案例分析
以A公司B项目为例，截至2023年底情况如图。2024年10月，A公司将剩余10000㎡打包销售，取得不含税收入9600万元，转让税费108万元。
尾盘销售应纳土地增值税计算按三种方法分别计算如下：
方法一：
1. 尾盘销售单位成本费用=64017/90000=0.7113万元/㎡；
2. 尾盘销售扣除项目金额=0.7113×10000=7113万元；
3. 增值额=9600-7113=2487万元；
4. 增值率=2487/7113=34.96%；
5. 应纳土地增值税=2487×30%=746.1万元。
方法二：
1. 尾盘销售单位成本费用=64017/90000=0.7113万元/㎡；
2. 尾盘销售扣除项目金额=0.7113×10000+108=7221万元；
3. 增值额=9600-7221=2379万元；
4. 增值率=2379/7221=32.95%；
5. 应纳土地增值税=2379×30%=713.7万元。
方法三：
1. 尾盘销售单位成本费用=（64017-1017）/90000=0.7万元/㎡；
2. 尾盘销售扣除项目金额=0.7×10000+108=7108万元；
3. 增值额=9600-7108=2492万元；
4. 增值率=2492/7108=35.06%；
5. 应纳土地增值税=2492×30%=747.6万元。
方法三才是正确的计算方法，否则会产生尾盘少缴土地增值税的风险。
附：土地增值税税率表
文章来源：地产财税学堂
