开办幼儿园，是否可以享受房土免税？
近期，在与客户沟通将自持商业房产出租给某品牌幼儿园时，就收取租金能否享受房产税和城镇土地使用税（以下简称“房土两税”）免征优惠一事进行了探讨。结合近年来民办幼儿园频繁收到税务补缴通知的实际情况，现就不同运营模式下能否享受税收优惠分析如下。
一、不动产权属与办学主体一致
1、自行办学
例如，A公司自行建成不动产，并以自身名义取得办学许可证开办幼儿园。在此情况下，A公司作为房土两税的法定纳税人，可依法享受免税优惠。
2、产权变更后办学
例如，A公司将建成的幼儿园资产投资至下属专门从事教育的B公司，由B公司在该不动产上办学并取得许可证。此时，B公司作为不动产产权人与办学主体统一，同样可作为纳税人享受免税。
政策依据：
注：上述文件现行有效，但其中部分条款（灰色标注）已废止，其余条款依然适用。
二、不动产权属与办学主体不一致
1、无租使用不动产
例如，A公司将建成的幼儿园无偿提供给第三方教育公司使用，由后者办学并取得许可证。
分析：此种情形在实践中较为常见。核心在于，根据财税〔2004〕39号文，免税条件强调“自用”，即产权人与使用人须为同一主体。在无租使用情况下，因权属分离，通常被认为不符合“自用”规定。因此，城镇土地使用税需按规定缴纳；房产税方面，虽无租金收入，但产权人A公司仍可能被要求按房产余值从价计征。
实务争议：关于无租使用时房土两税的纳税义务主体，实践中存在不同理解。主流观点认为，纳税义务并未转移，税务机关有权向产权所有人追缴。但在实际征管中，若使用人或产权人任一方主动申报并缴纳税款，税务机关一般不作调整。企业应就当地执行口径与主管税务机关明确。
2、收取租金
例如，A公司将幼儿园出租给教育公司办学并收取租金。
分析：此情形下，A公司作为出租方，其房产税与城镇土地使用税纳税义务同出租给其他商业主体并无区别，须按规定缴纳，无法享受用于办学的免税优惠。
三、总结与建议
综上，在不动产用于开办幼儿园时，只有产权人与办学主体为同一法律实体，才符合“自用”要件，从而享受房土两税免征优惠。在权属与主体分离（无论有偿或无偿）的情况下，通常无法适用免税。
近年来，随着民办教育行业税务监管趋严以及大数据治税能力的提升，不动产产权人与办学主体不一致却违规享受税收优惠的情况，已成为税务风险排查的重点。建议企业对照以上情形进行自查，如不符合优惠条件，应及时合规补税，并可从长远角度评估是否需要通过资产划转、投资等方式调整权属结构，从根本上管控税务风险。
文章来源：中道财税-石羽茜
