二、税款计算规则|土地增值税取得收入的确认时间

6、土地增值税取得收入的确认时间（新疆口径）

【实务导读】

现行国家层面土地增值税条例、实施细则、总局公告，均未对土地增值税纳税义务发生时间作出统一、完整明文规定。本文件为新疆地方专门补充的征管执行口径，针对直接收款、分期收款、预收价款三类业务，明确土地增值税收入实现时点。

【新疆地方政策原文】

土地增值税取得收入的实现时间，按下列规定确定：

1.转让土地使用权、地上建筑物及其附着物的，以取得收入价款的当天;

2.以分期收款方式转让房地产的，以合同约定本期应收价款日期的当天;

3.采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天。

政策依据：新地税发[2002]150号三、

【实务解读】

1、全国口径现状

《土地增值税暂行条例》及其实施细则、总局各类公告，只规定了预缴要求、清算条件、清算申报要求，没有出台全国统一的土地增值税纳税义务发生时间（收入实现时间）条文。

各地对于预收款、分期收款何时确认土增收入实现，执行口径存在地域差异。新疆通过新地税发〔2002〕150号，把三类场景的收入实现时间予以明文固化。

2、三类交易模式的收入实现规则（新疆本地）

①直接收款转让房地产

以实际取得收入价款的当天作为收入实现时间，实际收到款项时发生土地增值税预缴纳税义务。

②分期收款转让房地产

判断依据为合同约定本期应收价款日期的当天，不看实际资金是否回笼。即便款项逾期尚未收回，合同约定应收日已届至，纳税义务已经发生。

③预收价款（房地产企业预售房款）

收到预收价款的当天确认收入实现，触发土地增值税预缴义务。

3、核心概念辨析（实务高频误区）

1）收入实现时间 ≡ 预缴纳税义务发生时间（新疆口径）

收到预收款，发生预缴义务，按照对应预征率申报缴纳土地增值税。

≠土地增值税清算时间。

清算需要满足法定应清算、可清算条件，属于项目整体汇算；预缴属于项目销售过程中的前置征收，二者分属不同征管环节。

2）分期收款业务风险提示

纳税义务依附合同约定收款时间，不以实际回款流水作为判定标准。到期未收回款项，不能以未收款为由延迟预缴申报。

4、跨税种时点差异对比（房地产开发业务）

增值税：房企收到预售房款仅做增值税预缴；增值税纳税义务发生时间为发生应税行为，为合同约定交付日或实际交付日，先开具发票的开票日为纳税义务发生时间。

新疆土地增值税口径：收到预收款当日即确认收入实现，发生土地增值税预缴义务。

5、实务风险提示

①房地产开发项目，实际收取预售房款，应当按期预缴土地增值税，不得滞后申报（新疆适用）。

②分期转让房地产业务，转让合同应当完整留存，作为纳税义务发生时间的判定依据，不可以实际收款流水替代合同约定。

③全国无统一纳税义务发生时间法规，本文件属于新疆本地地方执行口径，仅适用于新疆辖区业务；其他地区需查询当地对应政策文件，不能直接照搬适用。

即：国家层面暂无统一土地增值税纳税义务发生时间的成文规定；新地税发〔2002〕150号是新疆地方补充文件，规范预缴环节收入实现时间，并非清算时点；预收款收到即预缴；分期收款以合同约定应收日为准；该口径仅限新疆地区适用。

文章来源：务实新税