二、税款计算规则 | 新疆地产土增清算｜普通住宅判定标准，忽略分别核算直接丧失免税待遇

8、房地产开发项目普通住宅与非普通住宅的划分标准（新疆口径）

【实务导读】

普通住宅与非普通住宅划分，是土地增值税清算的前置基础判定。新疆执行地方三重条件并行的判定口径，三项条件必须同时全部满足，才属于普通住宅；任意一项不达标，即划分为非普通住宅。

【新疆地方政策原文】

普通住宅与非普通住宅的划分，应严格按照自治区人民政府《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(新政发[2005]152号)规定执行，即：建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.4倍以下的为普通住宅。建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。

政策依据：新地税发[2007]135号第二条

【实务解读】

1.判定逻辑：三项条件同时满足，缺一不可

容积率≥1.0、单套建筑面积≤140㎡、成交价格＜同级别土地住宅平均交易价格1.4倍，三个条件全部达成，方可认定普通住宅；只要其中一项不满足，直接归类为非普通住宅。不是满足其中部分条件即可。

2.指标口径拆解

①建筑容积率：以项目规划建设用地范围计算，是项目整体容积率，不以单套房屋计算容积率。按规划全部建筑面积÷规划建设用地面积确定。

②单套建筑面积：按单套房产的建筑面积进行判断，不是整套项目平均面积。哪怕项目整体容积率达标，只要某一套房屋建筑面积超过140㎡，该套房屋就不属于普通住宅。

③成交价格口径：对比基准是同级别土地上住宅平均交易价格，执行1.4倍的价格阈值，该平均交易价格需要结合当地公布标准执行。

3.清算实务影响

①土增清算，需要按普通住宅、非普通住宅、其他类型房产分别归集收入、扣除项目，分别计算增值额、增值率。

②只有属于普通住宅，才可以享受土地增值税普通住宅增值率20%以下免征土增税的优惠；非普通住宅不适用该免税政策。

4.全流程涉税影响（预缴+清算两个阶段）

①预缴环节：申报土地增值税预缴税款时，就需要区分普通住宅、非普通住宅，适用对应的预征率进行申报，业态划分工作起始于预缴阶段。

②清算环节：继续沿用该划分结果，按普通住宅、非普通住宅、其他类型房产分别归集收入、扣除项目，分别计算增值额、增值率。

③税收优惠：只有被判定为普通住宅，才可以享受增值率20%以下免征土地增值税的政策，非普通住宅不得适用该项免税优惠。

5.实务风险提示

注意：本标准为新疆本地执行口径，其他省份划分规则存在差异，不可直接照搬至外省项目。

划分以政策规定的三项指标为准，不能简单以户型、是否刚需主观判断；清算时需要留存规划文件、测绘面积、同级土地房价参考依据作为支撑资料。

9、房地产开发项目既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发未分别核算增值额不能享受免税（全国口径）

【实务导读】

土地增值税制度对普通标准住宅设置增值率不超过20%免征土地增值税的税收优惠，该优惠附有前置条件：同一项目下同时开发普通标准住宅与其他类型房地产，必须分别核算增值额。如果未分别核算，或者核算数据不准确，则普通标准住宅直接丧失免税资格。

【财税公告原文】

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。

政策依据：财税字[1995]48号第十三条

【实务解读】

1、政策核心逻辑

《土地增值税暂行条例》第八条第一项：普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

财税字〔1995〕48号第十三条为该优惠设置硬性前置条件：

同一清算单位内，同时存在普通标准住宅、非普通住宅、其他类型房产，应当分别核算不同业态的增值额。

两种情形下普通住宅不得享受20%免税：

①未做分别核算；

②虽做核算，但核算结果不准确。

注意：只是普通标准住宅这一项的免税优惠失效，不是整个项目土地增值税停止计算，项目仍然正常完成土增清算。

2、实务关键辨析（高频误区）

1）什么叫分别核算增值额

分别核算，指在同一个清算单位之内，把收入、扣除项目按业态进行分摊，分别计算普通标准住宅、其他房产各自的增值额、增值率。

≠各业态独立作为清算单位，≠业态之间盈亏不得互抵。

分别核算的目的是判断普通住宅是否满足免税条件；税款最终以同一个清算单位整体计算结果，多退少补。

2）不是“分开清算”，是同一清算单位内分业态测算

新疆以规划许可证作为清算单位，一个清算单位下多种业态，清算单位不变，只是内部分业态核算增值额，用来判断普通住宅免税资格。

不能理解为：普通住宅单独成为一个清算单位。

3、实务风险提示

①如果不分别核算，后果：即便普通标准住宅业态本身增值率低于20%，也不能享受免税，该部分房产同样要正常计缴土地增值税。

②“不能准确核算”属于税务机关裁量情形，实务中扣除分摊逻辑混乱、成本归集明显不合理，会被认定为不能准确核算，丧失免税待遇。

③分别核算，重点做好：业态收入划分、共同成本（土地、公共配套）合理分摊留存计算底稿，清算时备查。

④本条为全国统一口径，新疆地区执行同样遵从本条规则。

即：财税字〔1995〕48号第十三条：同一项目兼有普通标准住宅与其他房产，应分别核算增值额；未分别核算或核算不准确，普通标准住宅不得享受增值率20%以下免税；仅丧失优惠资格，项目整体仍正常清算；分别核算为同一清算单位内部分业态测算，不等于拆分清算单位。

文章来源：务实新税