二、税款计算规则|土地增值税外币收入折算规则

7、土地增值税外币收入折算规则（全国口径）

【实务导读】

本条确定土地增值税计税本位币为人民币。转让房地产取得外币收入时，纳税人可二选一：采用收款当日汇率或者当月1日市场汇价折算人民币计税。选定折算方式后实务中应当保持口径统一，适用于存量不动产转让、在建工程交易、房地产项目销售清算全部场景。

【实施细则原文】

土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二十条

【财税公告原文】

对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

政策依据：财税字[1995]48号第十五条

【实务解读】

1、基础规则

土地增值税计税货币固定为人民币；以外币收取房地产转让价款，不能直接以外币计税，必须折算为人民币计算增值额与应纳税额。

2、汇率二选一选择权

法规提供两种可选汇率标准：①取得收入当日汇率；②取得收入当月1日汇率。注意：政策未允许单笔交易混用两种汇率，同一项目/同一转让行为应当采用统一折算标准。

3、适用场景全覆盖

本条属于计税基础计量规则，规则无主体区分，房企开发项目预售、清算，存量不动产一次性转让、企业重组不动产划转涉及外币对价，均适用本条折算规则。

4、实务重点风险提示

① 细则原文表述为“市场汇价”，现行实务建议使用人民币汇率中间价执行；

② 分期收款、跨年度收取外币房款，应当按照每一笔款项实际收款时点分别折算，不得统一按照签约时点汇率折算，不按合同约定应收日汇率折算。

③ 汇率波动会直接影响应税收入金额，项目前期测算需要充分考量汇率变动带来土增税负波动；

④ 留存收款凭证、当日汇率截图等资料，应对税务机关后续核查。

文章来源：务实新税