土增清算实务专题：代收费用、视同销售、回迁安置、自用出租、清算收入归集时点汇总

10、房地产开发项目地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题（全国口径）

【实务导读】

房地产开发过程中，经常会发生房企按照地方政府要求，在售房环节代为收取各类行政类、配套类费用。本条款为全国通用性规则，核心区分是否并入房价向购房人一并收取，以此判断收入确认与扣除项目的处理。

【财税公告原文】

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

政策依据：财税字[1995]48号第六条

【实务解读】

1、两种业务模式，两套对应处理逻辑（双向匹配原则）

①并入房价，向购房者一并收取：代收费用计入土地增值税应税收入；对应的代收费用支出可以计入扣除项目，但是不能参与房地产开发成本20%加计扣除。

②房价之外单独向购房人收取：代收费用不计入土增应税收入；对应的代收费用，也不得在清算扣除项目中扣除。

核心逻辑：收入与扣除必须配对，计收入则可扣，不计收入则不能扣，不允许出现“只扣成本、不计收入”的处理。

2、20%加计扣除的红线

即使代收费用可以在扣除项目列支，也不属于房企实际发生的开发成本，一律不得作为加计20%扣除的基数。实务清算底稿中，需要把这部分代收费用从开发成本中分拆出来，避免错误多加计扣除，引发纳税调整风险。

3、适用前提：仅限于县级及以上政府要求代收的费用。企业自行向购房人收取的其他收费，不适用本条款，应按价外费用全额确认应税收入。

4、实务风控要点

①合同、发票、收款单据要能够佐证：代收费用是并入房价，还是房价外单独收取；

②清算申报时，要单独归集代收费用金额，区分是否参与收入计税，防止误做加计扣除；

③部分地区对维修基金、配套费等代收项目有地方细化口径，清算前需要核对当地执行口径。

11、房地产开发项目营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题（全国口径）

【实务导读】

本套全国口径明确视同销售的适用情形，同时规定收入确认的优先顺序；并且单独把拆迁安置回迁房做特殊援引，回迁房的收入、扣除项目不适用本条，需要单独参照国税函〔2010〕220号第六条处理。实务中要区分普通视同销售与回迁安置两种不同规则，避免混淆收入确认口径。

【国税发原文】

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

政策依据：国税发[2009]91号第十九条(一)，自2009年6月1日起施行；政策依据：国税发[2006]187号第三条(一)，自2007年2月1日起执行

【国税公告原文】

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第六条规定执行。

政策依据：国家税务总局公告2016年第70号第二条，2016年11月10日实施

【实务解读】

1、视同销售触发关键点：所有权发生转移

开发产品留存自用、未发生权属转移，不做视同销售；只要所有权转移，无论企业有没有实际收到房款，均要确认土地增值税视同销售收入。

适用场景：职工福利、奖励、对外投资、分配股东、抵偿债务、换取非货币资产。

2、视同销售收入严格按照先后顺序确认，不能自由选择

①第一顺位：本企业同一地区、同一年度同类房产的平均销售价格，优先使用企业自身的真实销售数据；

②第二顺位：本企业无可参考同类售价，由税务机关参照当地当年同类市场价或者评估价确认。

实务风险：企业不能自行直接采用评估价，必须优先使用自身同期同类平均售价。

3、回迁安置房是特殊例外，不适用本条视同销售规则

70号公告做明确切割：拆迁安置回迁房，收入、扣除项目，不执行本条款，需要单独适用国税函〔2010〕220号第六条。

很多实务容易踩坑：直接把回迁房套用本条视同销售顺序确认收入，属于政策适用错误。回迁房有独立的一套收入与成本确认规则。

4、营改增后口径延续：2016年70号公告承接旧政策，视同销售的情形、收入确认顺序没有改变，仅对回迁安置业务做单独指引。

5、清算实操提示

①清算底稿中，视同销售的房产要归集收入；同时对应房产的成本，允许作为扣除项目予以扣除。

②要留存佐证资料：同类房产销售台账、合同，用以证明同类房产平均价格；没有同类价格的，留存评估报告。

12、房地产开发项目拆迁安置用房应税收入确认问题（全国口径）

【实务导读】

回迁安置房需要做视同销售确认收入，同时视同项目拆迁补偿费计入扣除项目；补差价款分收付方向调整拆迁补偿成本。

【国税函公告原文】

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

政策依据：国税函[2010]220号第六条（一）

【国税发原文】

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

政策依据：国税发[2006]187号第三条，自2007年2月1日起执行

【实务解读】

1、本项目回迁安置房：双向处理，一边确认视同销售收入，一边确认拆迁补偿成本

①用本项目房屋安置回迁户，房屋权属转移，必须视同销售，收入确认顺序遵从国税发〔2006〕187号，优先采用本企业同期同类房产平均售价。

②视同销售确认的收入金额，同步计入本项目拆迁补偿费，作为清算扣除项目。

③补差价款处理：房企付给回迁户补差价，增加拆迁补偿费；回迁户付给房企补差价，冲减拆迁补偿费。

关键点：回迁房是“视同销售确认收入，同时等额确认拆迁补偿成本”，不能只确认收入，不计拆迁补偿成本。

2、实务风控要点

回迁项目清算，要留存拆迁安置协议、回迁户台账、补差收付凭证；视同销售定价要留存同期同类房屋销售价格资料。

13、房地产开发项目开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途处理（全国口径）

【实务导读】

房地产企业经常会把开发完工的商品房，转为企业自用、办公或者对外出租，实务中容易混淆土地增值税纳税义务。

【国税发原文】

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

政策依据：国税发[2009]91号第十九条(二)，自2009年6月1日起施行；国税发[2006]187号第三条，自2007年2月1日起执行

【实务解读】

1、核心判定标尺：产权是否发生转移

仅仅实际自用、对外出租，不动产所有权仍然属于本开发企业，没有过户至第三方，不属于土地增值税的“转让房地产”行为，不征收土地增值税。

仅仅改变实际使用用途，不等于权属转移。

2、清算严格执行配比原则：不列收入、不扣成本费用

该部分房产不确认土增应税收入，那么对应的土地成本、开发成本、开发费用，一律不允许在本项目土地增值税清算中扣除。

实务清算底稿，需要把自用、出租房产对应的成本做拆分剔除，不能全部混入可扣除成本。

3、后续再转让的特殊后果：按旧房转让计税

已经转为自用、出租的房产，后续对外出售时，不再纳入原开发项目新房清算，要执行旧房转让土地增值税规则：可选择评估价格法或者购房发票加计扣除法计算增值额。

实务风险点：很多企业后续转让时，还试图按照新房清算口径扣除成本，属于政策适用错误。

4、区分与视同销售的边界

如果开发产品发生所有权转移（抵债、分红、投资、职工福利等），执行视同销售；

只有产权保留在房企自身名下的自用、出租，适用本条不征税规则。

14、房地产开发项目土地增值税清算的销售收入、销售面积归集时间（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

土地增值税清算，需要明确销售收入、销售面积统计截止时点。实务中极易混淆“企业提交清算资料日期”与“税务机关受理清算日期”。

国家税务总局2026年3号公告出台全国统一规则，新疆2025年2号公告提前执行相同口径：收入、销售面积归集截止日，以税务机关受理清算申报的上一个预征税款所属期期末为准，不以企业递交资料当天作为截止点。受理之后新发生的销售业务，企业需要做补充申报。同时结合国税发〔2009〕91号，明确清算受理、补正资料、受理后不得随意撤回申报的征管规则。

【全国政策原文】

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

政策依据：国家税务总局公告2026年第3号第三条，自2026年1月1日起施行

【官方解读】

第三条明确了清算收入、销售面积归集的截止时间

与预征起止时间规定相衔接，本条规定纳税人办理土地增值税清算申报时，确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。

【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月15日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于4月20日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年3月31日。

【例】甲公司的某地房地产开发项目，在达到清算条件后，甲公司于2026年4月30日向主管税务机关提交清算申报资料，主管税务机关于5月8日受理，则该房地产开发项目清算时确认销售收入、销售面积的截止时间为2026年4月30日。由于甲公司在4月申报时确认销售收入、销售面积的截止时间为3月底，税务机关受理申报后甲公司应进行补充申报，将清算申报资料的销售收入、销售面积数据更新至4月底。

政策依据：财产和行为税司解读国家税务总局公告2026年第3号 2026-01-01（三）

【国税发原文】

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理;对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

政策依据：国税发[2009]91号第十三条，自2009年6月1日起施行

【新疆地方政策原文】

纳税人办理土地增值税清算申报时，确认土地增值税清算收入、销售面积的截止时间为税务机关受理纳税人清算申报时的上一个预征税款所属期期末。

政策依据：新疆2025年第2号公告，2025年7月9日起施行

【实务解读】

1、核心口径：以税务机关受理日，而非企业递交资料日判断截止时点

企业提交清算资料，不等于税务机关正式受理。两者如果跨月，清算收入、销售面积统计截止月份会发生变化，直接影响清算结果。

全国2026.1.1执行，新疆2025.7.9先行落地，口径完全一致。

2、受理之后新产生的销售，不能直接并入本次清算主表，需要做补充申报

清算受理时点之后所属期的销售，不在本次清算基础数据内，企业应当补充申报更新收入、面积，不能直接忽略后续销售。

3、征管受理流程规则（国税发〔2009〕91号）

①资料齐全、项目达到清算条件：予以受理；

②达到清算条件，但资料不全：税务机关通知限期补报，补报完成后受理；

③未达到清算条件：直接不予受理；

④清算一旦被税务机关受理，纳税人无正当理由，不可以随意撤回清算申请。

4、实务实操风险提示

①企业准备清算资料，不能简单以自己整理资料的月末作为收入截止点，要预判税务机关受理月份；递交资料尽量把控月末节点，减少后续补充申报工作量。

②区分两个日期：提交资料日、税务机关受理日，清算底稿要留存税务机关受理回执，作为确认收入截止时点的佐证。

③受理后发生的销售，做好补充申报，不能放到下一次清算；土增清算项目一般为一次清算，后续销售走尾盘销售申报，注意区分补充申报与尾盘销售的不同情形。

文章来源：务实新税