二、税款计算规则|转让房地产收入计税依据确认问题
5、转让房地产收入计税依据确认问题（全国口径）
【实务导读】
本部分集合条例、实施细则、总局公告、税函、新疆地方文件中转让房地产收入计税依据确认问题相关全部条款，完整串联土增税收入从旧税制到营改增后的确认规则。
【全国政策原文】
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第五条，一九九四年一月一日起施行
【实施细则原文】
条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第五条
【财税公告原文】
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
政策依据：财政部税务总局公告2016年第43号第三条第一款
【国税公告原文】
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
政策依据：国家税务总局公告2016年第70号第一条，2016年11月10日实施
【国税公告原文】
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
政策依据：国家税务总局公告2016年第70号第四条（一），2016年11月10日实施
【国税函原文】
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
政策依据：国税函[2010]220号第一条
【新疆地方政策原文】
(一)对于纳税人取得的实物收入必须对实物进行估价，应由具有评估资格的评估机构做出评估，经当地地方税务机关审核确认。
(二)其他收入主要指取得的专利权、商标权、商誉等无形资产，对其也需进行估价，由具有评估资格的评估机构做出评估，并经当地地方税务机关审核确认。
政策依据：新地税三[1997]27号第三条
【实务解读】
1、收入的范围：不限于货币现金
暂行条例及实施细则明确，土增税收入=全部价款+有关的经济收益，分为三类：货币收入、实物收入、其他收入。
货币收入：房款、定金、各类现金性质收款；
实物收入：以房换物、以房抵债等非货币实物；
其他收入：专利权、商标权、商誉等无形资产权益、其他经济利益。
新疆地方补充实务约束：实物、无形资产类非货币收入，不能企业自行估价，必须第三方评估机构评估，还要税务机关审核确认，这是新疆地区执行的特殊程序要求。
2、营改增核心：土增税应税收入必须剔除增值税
1）财政部2016年43号公告确立总原则：土增税收入为不含增值税收入。
2）70号公告做口径拆分：
一般计税：应税收入剔除销项税额；
简易计税：应税收入剔除增值税应纳税额。
?注意：两者剔除的税额口径不一样，不可混用。
3）既有营改增前、又有营改增后销售的项目，收入合并规则：
土增应税收入 = 营改增前全部收入（本身不含增值税） + 营改增后不含增值税收入。
3、收入确认凭据优先级（国税函〔2010〕220号，清算核心规则）
①已全额开票→以发票金额确认收入；
②未开票、未全额开票→以销售合同金额+全部其他经济收益确认收入；不是没有发票就不计收入，合同以及附带经济收益同样作为收入依据。
③实测面积与合同面积不一致：清算前发生补房款、退房款，直接调整土增税应税收入；清算完成之后再发生补退房款，实务各地处理存在差异。
4、实务风险提示
①非货币的实物、无形资产抵偿房产，属于应税收入，不能直接不计收入；新疆地区必须评估+税务审核，自行作价会存在清算调整风险。
②区分增值税两种计税模式，剔除税额口径不同，很多实务错误直接统一按价税分离，会造成土增税收入计算错误。
③合同外的违约金、补偿金、更名费等，属于“有关的经济收益”，满足条件要并入土地增值税应税收入。
④补退房款，仅限于清算前发生直接调整本次清算收入；清算后发生补退，需要关注当地主管税务机关执行口径。
⑤新疆部分地区将一般计税下增值税销售额扣除的土地及拆迁补偿对应的税额，在土地增值税清算时作为视同销售收入计入转让收入计征土地增值税。
一句话总结：土增应税收入，是转让房地产取得全部经济利益，营改增后剥离增值税；凭据上优先看发票，无发票看合同；面积差补退款清算前直接调收入；非货币收入，新疆地区要求第三方评估+税务审核确认。
文章来源：务实新税
