法规速查！土地增值税清算时收入确认标准及各地政策汇总

土地增值税清算时，是以转让房地产取得的应税收入减去扣除项目金额，计算出增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。收入与扣除项目的确认是整个清算的关键，直接影响整个项目的清算结果。

本章，我们重点对土地增值税清算收入确认的相关问题进行梳理分享，主要有以下几个方面：

一、收入确认的时点

土地增值税收入确认的时点，是确认土地增值税是否达到清算条件的节点。

依据《关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》国税发[2009]91文件规定：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

由此可见，是否达到85%的销售比例，是判定是否进行“通知清算”的一个标准，而这个标准的前提就是“竣工决算”。

二、转让房地产所取得的收入

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。这些都是土地增值税清算时需要确认的收入。

三、收入确认的具体情形

1、纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息、更名费以及其他经济收益，应当确认为房地产转让收入。但如果房地产未能转让，转让方收取的违约金不确认为房地产转让收入。

2、对于开发产品所有权转移，如用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入。这些情形的收入按一定方法和顺序确认，如按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

3、在售后返租的情况下，转让房地产的全部价款及有关的经济收益也应确认为转让收入。

四、关于销售价格明显偏低的问题

纳税人转让房地产成交价格低于同期同类房地产平均销售价格10%（含）以上的，若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。

上述正当理由是指存在以下情形之一∶

（1）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的;

（2）法院以判决方式转让的;

（3）以公开拍卖方式转让的;

（4）属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的;

（5）销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的;

（6）经主管税务机关认定的其他合理情形。

五、开票不全或未开票问题

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第1条规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

综上所述，土地增值税清算的收入确认标准涉及多个方面，包括转让房地产所取得的各类收入，以及特定情形下的收入确认和转让价格偏低的处理。在进行土地增值税清算时，应严格按照相关法规操作，确保收入的准确确认。

为了便于查阅，我们对国家及各个地区的相关政策法规进行梳理，如有未尽之处，欢迎留言告知我们，我们将随时做出更新~

1中央

中华人民共和国土地增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第138号）

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字【1995】6号）

第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释【2005】5号）

第十九条 对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）

三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发【2007】132号）

第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
　　（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
　　（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发【2009】91号）

第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函【2010】220号）

第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
　　（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
　　（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
　　（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
　　（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
　　（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
　　（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题
　　纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。

财政部、国家税务总局《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》

第五条 纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。

财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）

 三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

北京市

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2016年第7号）

第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：
（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.纳税人按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（三）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，税务机关应要求纳税人提供书面说明。若成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关参照本条第二款规定的方法或房地产评估价值确定。
（四）纳税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

天津市

关于土地增值税相关政策的公告(天津市地方税务局公告2016年第22号)

八、在计算缴纳土地增值税时，转让房地产的成交价格低于其评估价格的，其成交价格由下列方式确定的可视同为有正当理由：
(一)各级人民法院的生效判决或裁定；
(二)公开竞价拍卖；
(三)个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；
(四)主管税务机关认定的其他情形。

关于土地增值税清算有关问题的公告(天津市地方税务局2016年第25号)

一、关于确认商品房销售收入的问题
房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

重庆市

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）

四、其他规定

（一）纳税人申报房地产转让收入明显偏低，且无正当理由的，税务机关应核定土地增值税计税收入。符合以下情形的房地产转让，收入即使偏低，视为有正当理由。

1.法院判决或裁定转让；

2.公开竞价拍卖转让；

3.按物价部门确定的价格转让；

4.拆迁安置售房；

5.个人转让给直系亲属或承担直接赡养义务人；

6.经税务机关认定的其他合理情形。

山东省

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第二十六条 对房地产开发企业将开发产品用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

第二十七条 房地产开发企业申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关应当要求其提供书面说明及相关证明材料，参照本办法第二十六条规定确定计税价格。

对房地产销售价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：

（一）法院判决或裁定的转让价格；

（二）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售，能提供相关主管部门证明资料的；

（三）主管税务机关认定的其他合理情形。

转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》的通知（鲁国税发[2008]91号）

第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2016年第1号）【条款失效】

第四十二条 房地产开发企业转让房地产，其清算收入确认时间是指：
（一）所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；
（二）对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；
（三）国家税务总局的其他规定。（该条款有效）
第四十四条 房地产开发企业与业主签订合同，将房地产开发项目中的配套设施转让给业主取得的收入，应并入房地产转让收入中。

甘肃省

兰州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税核定征收有关问题的通知

三、纳税人转让土地使用权、销售房屋建筑物应按照无关联交易的实际销售价格确定土地增值税应税收入，确实无法根据纳税人提供的有关资料确定应税收入的，按以下程序确定：
（一）根据项目面积测量报告、规划许可证、预售许可证等核实转让项目的开发面积、可售面积，根据已销售价确定收入；
（二）根据开具的发票、办理产权提供的销售合同等确定已售开发产品的价格及收入；
（三）参照当地政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产收入；
（四）按照评估机构出具的当期房地产市场评估价格核定转让房地产收入；
（五）其他合理的方法。

浙江省

宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知（甬地税二【2010】106号）

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

浙江省国家税务局、浙江省地方税务局关于土地增值税若干问题的补充通知（【95】浙国税外第127号、【95】浙地税第38号）

十、纳税义务发生时间按如下规定执行：转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。

安徽省

关于若干税收政策问题的公告（安徽省地方税务局公告2012年第2号）

十一、房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

第三十三条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。主管地税机关应根据纳税人报送的清算资料，结合测绘成果资料、商品房销售明细表、发票等核实房地产转让收入，重点审核纳税人申报的应税收入是否真实、准确、完整，相关房产的价格是否明显偏低。具体确认方式包括但不限于以下情况：
　（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
  （二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
  （三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格，或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，或者低于当地当年、同类房地产的市场价格，又无正当理由的，地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：
1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；
2.法院判决或裁定价格的开发产品；
    3.以公开拍卖方式转让的开发产品。

江苏省

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告(苏地税规【2012】1号)

三、关于房地产转让收入的确认
（一）转让房地产的有关经济利益的确认
纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认
单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（苏地税发[2009]72号）[条款修订]

第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

湖北省

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）

第十条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含税价格。

第二十一条 核定征收清算项目房地产销售收入的确定。采取核定征收方式的清算项目，凡能准确计算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实的金额确定销售收入；凡不能准确计算房地产销售收入或提供的收入依据明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入。

关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）

第十四条 清算项目销售收入的确定。清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。

　　实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通过评估确认其公允价值。

　　其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价值。

　　对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

广东省

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）

第二十六条 确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

关于发布土地增值税征管工作规程【试行】（深圳市地方税务局公告2015年第1号）

第三十七条 确定销售收入。主管税务机关从国土产权管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知（穗地税函【2016】188号）

一、 营改增后土地增值税相关问题处理
(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中：
1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1 5%)”确认。
2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1 11%)”确认； 土地增值税清算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

辽宁省

关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（辽地税发【2007】102号）

第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
    对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

黑龙江

关于加强土地增值税征管工作的通知（哈地税发[2007]122号）

十六、关于计税依据认定问题

原则上以纳税人转让房屋的实际交易价格为计税依据，对于实际交易价格明显偏低的，应以房产部门提供的评估价格(或最低交易价格)为计税依据，即：实际交易价格高于评估价格(或最低交易价格)的，以实际交易价格为计税依据，实际交易价格低于评估价格(或最低交易价格)的，以评估价格(或最低交易价格)为计税依据。

十七、关于土地增值税计算问题

(一)确定收入额。原则上按纳税人转让房屋的实际交易价格确定收入额，具体按上述第十六条规定执行。

山西省

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

第十五条 房地产转让收入的审核
（一）收入的确认
1、纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。
（二）收入的审核
收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。

福建省

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）【全文失效】

第二十七条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
　　税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。
第二十八条 税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

房地产开发项目土地增值税清算管理办法含解读发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）

第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人在清算后发生退房行为的，应当办理更正申报。

纳税人因实际销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。

纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第十八条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。此处增值税销项税额是指按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2016年第18号）规定计算的销售额乘以适用税率得出的金额。

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

纳税人适用免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。

第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

河北省

河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答

十、房地产转让价格明显偏低的标准如何掌握？
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，且无正当理由的，一般可以视为明显不合理的低价。

关于印发《秦皇岛市土地增值税征收管理暂行办法》的通知（秦地税发[2006]13号）

第七条 纳税人转让房地产取得的收入（预收款视同取得收入），包括货币收入、实物收入和其他收入。

河南省

河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函【2010】202号）

二、关于“计税价格明显偏低”的问题。
　　《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）

第十七条 土地增值税核定征收的适用范围：

        (一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。

        1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的;

        2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的;

        3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的;

        凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。

        (二)房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。

        1、擅自销毁账簿;

        2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的;

        3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的;

        4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的;

        5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的;

        6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。(此处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%。如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。)

贵州省

贵州省地方税务局关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告（贵州省地方税局公告2016年第13号）

第三十条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应当在产权发生转移时视同销售并确认收入。

        房地产开发企业以房地产开发项目中的开发产品对被拆迁户进行安置补偿的，安置用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。

        以上情形确认收入的时间以双方所签合同或协议的时间为准。

第三十一条 房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外：
（1）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。
（2）由法院判决或裁定价格的开发产品。
（3）采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。
（4）经主管地方税务机关认定的其他合理情形

海南省

海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知（琼地税函【2015】917号）[全文失效]

一、如何认定房地产转让价格明显偏低？
　　纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第四十九号)及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财税字[1995]6号)的规定核定其房地产转让价格。
　　符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
(一)人民法院判定或裁定的转让价格；
(二)以公开拍卖方式转让房地产的价格；
(三)政府有关部门确定的转让价格；
(四)经主管税务机关认定的其他合理情形。
二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认？
(一)收入确认的问题
1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。
2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号）[条款修订]

第十条 ......房地产销售收入含预售收入。

第十一条 纳税人在收讫销售收入款项或取得索取销售收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关申报并预缴税款。

第十二条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

第二十五条 对符合核定征收的房地产开发项目，主管税务机关逐项核定销售收入和扣除项目金额，确定应缴纳的土地增值税。

(一)销售收入

根据纳税人日常申报的收入资料、数据和从政府主管部门取得该房地产开发项目全部转让合同金额，确定转让房地产取得的销售收入。对房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行调整。

... ...

第二十七条 土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认...   

协同财税提示：依据国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号 国家税务总局海南省税务局关于修改《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告，自2023年6月4日起，本法规第二十条、第二十二条第一款条款内容修订，具体修订内容请看国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号文件。

内蒙古

关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）

第二十三条 转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。

第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由：

（一）法院判决或裁定的转让价格；

（二）政府相关部门确定的转让价格；

（三）主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。

广西

关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）

第三十条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

第三十一条 主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

　　（一）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入。未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　（二）纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入。

　　（三）因转让房地产而收取的定（订）金、违约金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应并入房地产转让收入。

　　（四）因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

第三十二条 纳税人将本项目房地产用于捐赠、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、安置回迁户、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

　　（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。

国家税务总局梧州市税务局关于发布梧州市土地增值税核定征收暂行办法的公告（国家税务总局梧州市税务局公告2018年第3号）

第五条 纳税人申报的计税依据明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，其收入按下列方法和顺序确认：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。

对房地产转让价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：

（一）法院判定或裁定的转让价格。

（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格。

（三）政府物价部门确定的转让价格。

（四）有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系。

（五）主管税务机关认可的其他合理情形。

云南

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）

二、土地增值税清算核定征收

(一)核定收入

对房地产开发企业存在其转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关可核定其收入。

宁夏

关于发布《宁夏回族自治区地方税务局土地增值税核定征收管理办法(试行)》的公告（宁夏回族自治区地方税务局公告2016年第7号）[条款修订]

第四条采取核定方式征收土地增值税的，按以下方法核定其转让房地产计税收入。  

　　（一）依照政府有关房管部门提供的当期同类区域、同类房地产的市场价格核定转让房地产计税收入；  

　　（二）依照《宁夏回族自治区地方税务局房地产交易计税价格评估系统》评估的计税价格核定房地产计税收入。  

关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地税函[2007]123号）

第四条 开发项目收入的确定
(一)转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入和其他
　　收入。纳税人“以房抵债”“以房抵息”“以房换房”“以房换地”，且发生产权转移的，应视为取得“房地产转让收入”清算土地增值税。
“以房抵债”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、借款或其他债务，以其所抵偿
　　的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；
“以房抵息”是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿
　　的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；
“以房换房”是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收
　　入由地税机关参照当地同类型(地段、新旧程度)房地产的市场价格予以核定；
“以房换地”是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占
　　有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；
　　纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，应并入取得收入年度的房地产主营业务收入。

(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或
　　投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，同时也不允许扣除相应的成本和费用。

关于印发《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（宁地税发[2007]46号）

第三条 开发项目收入的确定

(一)转让房地产的全部价款及有关的经济效益。包括货币收入、实物收入和其他收入。

(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按以下方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

2．由主管税务机关参照当地年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，同时也不允许扣除相应的成本和费用。

新疆

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）

九、营改增后土地增值税计税依据问题

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。