地下车位能不能分摊土地成本？

地下车位通常分为人防车位、地下有产权车位、地下无产权车位。

1.人防车位

城市新建民用建筑，修建战时可用于防空的地下室，是国家法律规定的一种义务。以民用建筑地下停车场修建的防空地下室，平时归建设单位使用管理，收益归建设单位所有。房地产公司作为投资者，大部分情况下，在人防设施上划了线，有偿让渡给小业主使用。有偿让渡更多可以看作是一种转租的行为，因此，房地产公司的人防车位收入，属于租赁行为，不应该缴纳土地增值税。

山西省规定：建筑区划内依法配建的人民防空工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库不得出售。

山西省住房和城乡建设厅 山西省自然资源厅 山西省人民防空办公室 山西省市场监督管理局关于印发《房地产开发项目车位和车库租售管理办法》的通知（晋建房规字【2023】35号）自2023年3月27日起施行，有效期5年。

第十一条  建筑区划内车位、车库有下列情形之一的，属建筑区划内全体业主共有，只能出租，不能出售：

（一）规划已明确具有公共配套设施功能的；

（二）车位、车库建筑面积已计算在商品房公摊面积之内的；

（三）占用业主共有道路和其他地面场地施划临时车位的；

出租业主共有的车位、车库应当由业主共同决定，收入在扣除合理成本之后，归全体业主共有。

第十二条  建筑区划内依法配建的人民防空工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库不得出售，只能出租给本建筑区划内业主和物业使用人，租赁期限不得超过20年。

第二十条  建筑区划内可出售的车位（机械车位除外）、车库可以作为基本单元予以权属登记，单独发放不动产权证书。建设单位现售、预售车位、车库的权属登记，应当与商品房同步办理。

人防工程是国家要求建设的，属于公配的范围，人防车位不缴纳土地增值税，其对应的建造成本自然应该分摊到可售面积，对比不能建设而缴纳的人防易地费计入开发成本是一样道理。

2. 转让有产权的地下车位

可以办产权的地下车位，一定是可销售的业态，转让收人应当缴纳土地增值税，在清算时，按照"其他类型"房产进行清算。

有产权的地下车位，争议最多的是要不要分摊土地成本，实务中一般有3种观点：一是以否办理产权为标准。有产权的地下车位都要分摊土地成本；二是以否计容为标准。计容的建筑面积，分摊土地成本；三是以土地出让合同为标准。如出让合同中写清楚，地下部分是计算土地出让金的，地下建筑就应该分摊土地的成本。

3.转让无产权地下车位

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条 土地增值税的扣除项目（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

187号文中规定的成本、费用，并未明确是土地成本、费用还是开发成本、费用还是其他成本、费用，只要是土地增值税相关政策规定可以扣除的成本、费用，理论上都能扣除，这也是成本对象受益原则的具体体现。众所周知，任何房屋建筑都是建立在"土地"这个特殊的"原材料"之上的，不论成本对象如何划分，土地成本都是必不可少的。

笔者观点：

土地增值税这个"土"税种，具有鲜明的地域特色。对于车位，如果当地政策明确不能出售的，属于公配，不确认土地增值税的收入，成本、费用按规定扣除；如果可以有偿转让的，确认土地增值税的收入，成本、费用按规定扣除。“成本、费用”是土地增值税有关政策规定的可以扣除的全口径的成本、费用，当然包括土地成本。

文章来源：源税