土地增值税清算选择二分法还是三分法？全新汇总各地规定！

一、如何理解几分法？

土地增值税清算的几分法主要指的是在土地增值税项目清算过程中，将不同类型的房地产列为清算对象的方法。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

具体来说，有两种主要的清算方法：

三分法：通常是指将普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象。这种方法可以更详细地反映项目的成本结构，有助于准确计算增值额和应纳税额。三分法的优点在于其详细性，可以确保税务部门对项目成本的准确了解，从而避免可能的税务风险，适用于需要更详细反映项目成本结构的复杂项目。

两分法：将普通住宅和其他类型房地产列为清算对象，分别计算土地增值税。这种方法相对简化，适用于成本结构较为简单的项目。两分法的优点在于其简洁性，可以简化税务申报的流程，提高税务处理的效率。

二、如何选择几分法？

在选择土增税清算方法时，需要考虑以下几个因素：

项目的成本结构：如果项目的成本结构较为复杂，涉及多个成本项目，那么三分法可能更为合适，以便更详细地反映各项成本。

税务筹划的需要：根据税务筹划的需要，选择有利于降低税负的清算方法。例如，如果某些成本项目在税务上享有优惠政策，那么将其单独列出可能更有利于降低应纳税额。

税务部门的要求：税务部门可能对土地增值税的清算方法有具体的要求或偏好。在选择清算方法时，需要确保符合税务部门的要求，以避免可能的税务风险。

土地增值税清算过程中，由于征纳双方立场不同，对相关政策的理解不一，导致土地增值税存在颇多争议，有些地区税局采用三分法对土增清算成本对象进行分类，如山东、山西等地，有的则规定采用二分法，如贵州、广东肇庆等地。

选择不同的成本对象分类方法，对土增清算的结果也有很大的影响，至于选择哪种方法更好需要根据项目具体情况进行综合考虑，还要遵循当地主管税务机关的要求，以确保税务处理的合规性和准确性。

三、全新梳理的各地规定

一、国家规定

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税〔2006〕21号）

一、纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号）[条款失效]

十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《关于修订财产行为税部分税种申报表的通知》（税总发（2015）114号）

《土地增值税纳税申报表(一)》增加房产类型子目，将子目归到3个类型中，每一个子目对应一个房产类型。子目由各省自行设定，自行维护;

中华人民共和国土地增值税暂行条例（中华人民共和国国务院令第138号）

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 ；

二、北京市规定

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2016年第7号）

第二十九条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。主管税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

第四十八条 清算单位中建造的普通住宅，应单独计算增值额、增值率。

北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告（北京市地方税务局公告2013年第8号）

一、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，税务机关应按单套房屋销售时同级别土地上的普通住房标准对普通住宅进行审核确认。本公告施行前，纳税人房地产开发项目的清算鉴证报告已经税务机关受理的，土地增值税普通住宅的审核确认仍按原政策执行。

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

三、重庆市规定

转发《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的通知（渝地税发[2006]143号）

七、关于土地增值税计税单位问题

为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

四、河北省规定

关于对地方税有关业务问题的解答（河北省地方税务局）

三、房地产项目中同时包含多种产品类型，依据什么原则来分别计算增值额？

房地产开发项目中同时包含住宅、商铺、车库等不同类型产品的，应划分为普通住宅、非普通住宅、其他(商铺、车库等)三类分别计算增值额。

五、河南省规定

关于营业税 资源税 土地增值税若干征税问题的通知（豫地税发[1997]第160号）

（三）关于普通标准住宅与商业用房同体如何计税问题

我省有许多临街普通标准住宅与商业用房是同一体的，即：底层是商业性用房，上层部分是住宅楼房或其他用房。一般情况下，企业是将“同体房”作为一个项目核算的。有偿转让时，应根据土地增值税的有关规定，按照各地普通标准住宅的划分标准，分别核算商业用房和普通住宅的开发成本及费用，正确分摊有关费用，分别计算增值额。

关于转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（豫地税函[2007]第16号）

（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题

普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计算扣除项目时，应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额，凡不能准确计算扣除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。

濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）

开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

六、山东省规定

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第十二条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应当按房地产的类型分别核算收入，适用相应的预征率计征土地增值税。

关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号）

第七条 房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别核算增值额。

关于《土地增值税预征率和核定征收率等有关问题》的公告（泰安市地方税务局公告2015年第2号）

三、关于土地增值税清算类型划分问题

土地增值税清算类型，应按照普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产划分为三类，分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

随房屋一并转让的地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为普通标准住宅的，地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照普通标准住宅进行清算;随房屋一并转让的地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库，凡转让的房屋为非普通标准住宅的，地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照非普通标准住宅进行清算;凡转让的房屋为其它类型房地产的，地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。单独转让的地下室(储藏室)、阁楼、停车位、车库按照其它类型房地产进行清算。

关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告（国家税务总局烟台市税务局公告[2022]1号）

房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型，工程项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。

七、山西省规定

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。

八、安徽省规定

关于土地增值税有关问题的批复（皖地税函[2012]583号）

一、关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题

在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

九、陕西省规定

关于明确土地增值税若干政策问题的通知（西地税发[2010]235号）

二、清算项目的确定问题
清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

五、普通住宅的征免税问题

纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必须分别按照“普通住宅”“非普通住宅”两类核算土地增值额计算土地增值税。

纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

十、江苏省规定

关于土地增值税若干征税问题的处理意见(常地税一便函[2012]5号)

二、核算对象

1、按实清算项目中不同类型房屋核算问题

纳税人应当根据不同类型开发产品（普通标准住宅、其它类型住宅、其它类型房产）分别计算应缴土地增值税，独立建造的房产同时包含其它类型住宅和其它类型房产的应合并以地上建筑面积最大的类型确定为清算类型。

十一、浙江省规定

关于土地增值税若干政策问题的解答（浙江省地方税务局）

问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增值税？

答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条规定应分别核算土地增值额；根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[95] 48号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

关于土地增值税清算若干政策问题的公告（国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号）

一、土地增值税清算单位和预征率的确认

清算单位中按普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别核算增值额和增值率。

关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(丽地税政[2007]87号)

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

十二、湖北省规定

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处 关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）

第十九条 同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型开发产品的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。
各市、州、直管市、林区税务局根据房地产市场状况和税收征管实际，可以明确清算方式划分，并报省税务局备案。

十三、湖南省规定

关于土地增值税若干政策问题的公告（国家税务总局湖南省税务局公告2018年第7号）

三、关于土地增值税分类清算的表述

湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》 （ 湖南省地方税务局公告2014年第7号 ）第二条第二款修订为“清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税”。

关于进一步规范土地增值税管理的公告 （湖南省地方税务局公告2014年第7号）

清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。

十四、江西省规定

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发[2008]76号）【全文失效】

一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其增值额的计算问题

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。 

　　同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。 

（注：根据《国家税务总局江西省税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局江西省税务局2018年第12号），自2018年6月15日起，此文废止。）

十五、四川省规定

关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）

二、关于同一清算单位中清算类型的划分

同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

十六、甘肃省规定

关于印发《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》的通知（兰地税发[2008]168号）

第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入及计算的扣除项目金额计算增值额。

十七、福建省规定

关于市十五届人大五次会议第1530号建议的答复（榕税函[2021]53号）

（二）土地增值税

1.“三条线”计算法

根据国家税务总局、福建省税务局的有关政策规定，目前我省以及全国大部分省份在土地增值税清算中将房产划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型分别计征土地增值税，商业和车位同属于“非住宅”类型房地产进行土地增值税预征和清算管理，我市按此规定执行。

关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）

第七条 房地产开发项目（含分期项目）中同时包含普通住宅（普通标准住宅）和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。

十八、广东省规定

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知(穗地税函[2012]198号)

十四、同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。

关于发布《江门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局江门市税务局公告2018年第3号）

第七条 纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好项目财务会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，以土地增值税项目登记的项目为单位，分别核算和归集收入、成本和费用。同一个项目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）

同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

十九、广西省规定

关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知（桂地税发[2008]44号）

三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其增值额的问题

（一）开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的，应分别核算其增值额。

关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发[2008]96号）

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

（一）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

二十、贵州省规定

关于发布《贵州省土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局贵州省税务局公告2022年第12号）

第五条 房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通标准住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通标准住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通标准住宅增值率未超过20％的，免征土地增值税；增值率超过20％的，应全额征收土地增值税。

二十一、海南省规定

关于调整土地增值税项目房地产类型划分方法的公告(国家税务总局海南省税务局公告2019年第7号)

同一土地增值税项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在预征时应分别适用预征率，计算缴纳土地增值税；在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

二十二、吉林省规定

吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法[试行]》的公告（吉林省地方税务局公告2014年第1号）

第三条 土地增值税清算要按普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房产分别计算土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，经主管税务机关审核，免征土地增值税。

二十三、辽宁省规定

关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（辽地税发[2007]102号）

第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》(辽政发[2005]53号)规定的标准执行。

关于明确土地增值税清算有关问题的通知（辽地税函[2012]92号）

三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题

对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或者分别核算增值额不准确的，地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通住宅和非普通住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

二十四、内蒙古自治区规定

内蒙古自治区土地增值税清算管理办法

第九条 开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。

二十五、宁夏自治区规定

宁夏回族自治区地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（宁地税发[2010]105号）[条款失效]

三、计算单位栋楼中包含不同类型房屋增值额的计算确认

在计算土地增值税增值额时，如果能够区分开建造普通标准住宅和其他类型房屋收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定征收与免征土地增值税。如果不能够区分开建造普通标准住宅和其他类型房屋收入额以及扣除项目金额的，一律不得享受《条例》第八条（一）项的免税规定，税务机关可按整栋楼直接计算征收土地增值税。

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