汇总速查！全国不同地区对于清算单位认定的规定

土地增值税清算单位的认定?主要依据国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，则以分期项目为单位进行清算，确保税收的公平性和合理性。

具体来说，清算单位的确定涉及以下几个关键点：

房地产开发项目的清算单位?：通常以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。这意味着，整个开发项目被视为一个清算单位，而项目中的不同房屋类型（如普通住宅和非普通住宅）应分别计算增值额。

分期开发项目：对于分期开发的房地产开发项目，清算单位以分期项目为单位进行清算。这要求纳税人根据政府建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）中确认的项目进行清算。纳税人选定分期标准后，不得变更。

以下是全国不同地区对于土地增值税清算单位的规定

国家规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)

第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发[2006]187号）

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

北京市

关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地[2007]325号）
四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告（北京市地方税务局公告2016年第7号）

第六条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算（以下简称清算单位）。
对于分期开发的项目，可以结合项目实际情况及相关材料进行判定，以确定的分期建设项目作为清算单位。

天津市

关于发布《天津市土地增值税清算管理办法》的公告（天津市地方税务局公告2016年第24号）

第五条 土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。

对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

重庆市

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[条款失效]（渝地税发[2006]143号）

七、关于土地增值税计税单位问题
为了满足计算土地增值税需要，应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确定计税单位。开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计税单位。

关于转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（渝地税发[2007]145号）

一、关于土地增值税清算单位问题
根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。

重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）

一、房地产项目清算有关规定
（一）清算单位
房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位。用地规划项目实施开发工程规划分期的，可选择以工程规划项目（分期）为清算单位。
[条款废止]纳税人应于房地产项目开工前向主管税务机关报备已选择的清算单位。清算单位一经报备，不得调整；未按规定报备的，以工程规划项目为清算单位。
本公告执行前，已开工的房地产项目未清算申报的，纳税人应于2014年8月底前向主管税务机关报备清算单位；已经清算申报的不再调整。

河北省

河北省有关土地增值税业务问题的解释

二、国税发〔2006〕187 号第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？
一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。

山东省

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第七条 土地增值税以政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算，对连续24个月内规划、施工的房地产开发项目，可将相关《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目合并为一个单位进行清算。

关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地方税务局公告2016年第1号）

第二章 房地产开发项目管理
第六条 土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。
房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告 2017年第5号）

第二十九条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定

青岛市地方税务局关于发布《房地产开发项目土地增值税管理办法》的公告（青岛市地税局公告2016年第1号 ）

第六条 土地增值税以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的建设项目为单位进行清算。
房地产开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确定的分期分批建设项目为单位进行清算。

河南省

关于发布《濮阳市土地增值税清算管理暂行办法（试行）》的公告（濮阳市地方税务局公告2011年第10号）

第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

辽宁省

关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）

一、土地增值税的清算单位　　
土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。

陕西省

关于明确土地增值税若干政策问题的通知（西地税发【2010】235号）

二、清算项目的确定问题
清算项目以规划部门审批的《建设工程规划许可证》或房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》中所列建设项目为准。

安徽省

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（安徽省地方税务局公告2017年第6号）

第十条 本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管地税机关报告，主管地税机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管地税机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。

关于土地增值税有关问题的批复（皖地税函[2012]583号）

第二条 关于房地产开发项目的确认问题
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”
上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目

山西省

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

四川省

关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）

一、关于土地增值税的清算单位

土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

二、关于同一清算单位中清算类型的划分

同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

浙江省

关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）

一、土地增值税清算单位的确定
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以城市建设规划部门颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答

问题二：房地产开发中，如何确认属于单一开发项目还是分期开发项目？
答：根据国税发【2006] 187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
因此对于分期开发的项目，须以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位清算；对于未取得国家有关部门审批、备案而自行确定分期开发的，一律以单一项目作为清算单位。

江西省

国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告（国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号）

一、土地增值税清算单位的确定
房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发[2013]117号）

第三条 自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。

福建省

关于土地增值税若干政策问题的公告（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）

三、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（厦门市地方税务局公告2016年第7号）

第二十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

湖南省

关于进一步规范土地增值税管理的公告（湖南省地方税务局公告2014年第7号）

二、关于土地增值税清算分期、分类
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
[条款修改] 清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
三、[条款失效]关于地下车库(位)清算处理问题
房地产开发企业建造的可售地下车库(位)，按照非住宅类型房地产清算。
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库(位)，建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的(以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据)，其成本、费用可以扣除;房地产开发企业转让上述不可售地下车库(位)永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。

关于规范土地增值税管理的公告（娄底市地方税务局公告2016年第1号）

四、切实加强对土地增值税的清算审核管理 20、房地产开发项目应以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，原则上以发展和改革部门下发的《立项批复书》、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等为依据确认清算项目。分期开发的，以分期项目为单位清算。

湖北省

关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）

第四条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处 关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）

第七条 纳税人应按照报告的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用;分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。

纳税人在自行清算时，按照规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证确定开发项目，作为土地增值税的最小清算单位。对连续开发、滚动开发的房地产项目，经向主管税务机关申报后，允许纳税人在同一房地产开发项目内选择相关的建设工程规划许可证，作为一个清算单位合并清算。

关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知（武地税发[2008]38号）

四、关于土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。

黑龙江省

黑龙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第1号）

四、关于土地增值税清算单位认定问题

房地产开发项目土地增值税清算，以国家有关部门（以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料）审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算。

江苏省

关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知[条款修订]（苏地税发[2009]72号）

第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）

一、土地增值税清算单位
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告（苏地税规[2015]8号）

一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位,并报主管税务机关备案。对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位,并报主管税务机关备案。
同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

常州市地方税务局税政一处关于土地增值税若干征税问题的处理意见（常地税一便函[2012]5号）

一、 清算单位

1、清算单位的确认问题

国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委(计委)、经发局审批的项目，以发改委(计委)、经发局的立项批文为准。

对开发周期较长的开发项目(一般是指从项目立项起满5年)，纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记;对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。

广东省

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（2012年修订版）的通知（穗地税函[2012]198号）

一、关于清算单位确认问题
(一)对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
(二)对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
1.同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
2.同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
(三)对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位;但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

关于土地增值税有关问题的通知（深地税发【2005】609号）

二、对同一房地产开发项目有若干个预售许可证的，以预售许可证为单位编制项目编码。

国家税务总局深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）

第二十一条 纳税人办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人申请享受免征普通标准住宅的土地增值税优惠政策，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

广西省

关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）

第七条 主管税务机关应在收到纳税人提交的《土地增值税项目清算单位确认表》之日起30日内确认清算单位并告知纳税人。纳税人在收到《土地增值税项目清算单位确认表》30日内，根据主管税务机关确认的清算单位填报《土地增值税项目登记表》（附件1-1），办理土地增值税项目信息登记。
清算单位应以县（市、区）级（含）以上发展改革部门下达项目立项（核准、备案）文件或建设规划主管部门下达的《建设用地规划许可证》为依据。
纳税人分期分批开发的项目，根据实际情况确定清算单位。

云南省

关于土地增值税征管若干事项的公告（国家税务总局云南省税务局公告2020年第7号）

第四条 房地产开发企业在取得房地产开发项目开工许可后30日内，应当向主管税务机关申报办理项目登记，并以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为清算单位进行土地增值税清算。按照以上方法难以确定的，经项目所在地主管税务机关确认后，可按实际分期项目确定清算单位。

海南省

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第8号）

（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号文修改）土地增值税以《建设工程规划许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。

关于土地增值税清算有关问题的通知（琼地税发【2009】187号）

一、关于清算单位的问题
土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

关于土地增值税若干问题的通知（琼财税[2006]1123号）

四、关于清算问题
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位进行清算，纳税人以规划建设主管部门批准的报建项目为成本核算对象的，以报该建项目为单位进行清算;纳税人以房地产的栋号为成本核算对象的，以单栋的房地产为单位进行清算

甘肃省

关于印发《兰州市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》的通知（兰地税发[2008]168号）

第三条土地增值税以有关部门审批房地产开发项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位;对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。未分别核算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入及计算的扣除项目金额计算增值额。

新疆自治区

新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）

一、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税以国家有关部门(以规划部门为主,结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。

关于土地增值税有关问题的通知（新地税发2005208号）

三、土地增值税最小计算单位为一个幢号。

内蒙古自治区

关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）

第八条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。

经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。

上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位；主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。

第九条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用；开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。

宁夏自治区

关于土地增值税清算若干问题的通知（宁地税发[2010]105号）

三、计算单位栋楼中包含不同类型房屋增值额的计算确认
在计算土地增值税增值额时，如果能够区分开建造普通标准住宅和其他类型房屋收入额和扣除项目金额的，应分别计算，确定征收与免征土地增值税。如果不能够区分开建造普通标准住宅和其他类型房屋收入额以及扣除项目金额的，一律不得享受《条例》第八条（一）项的免税规定，税务机关可按整栋楼直接计算征收土地增值税。

关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地税函[2007]123号）

第二条 土地增值税清算单位及相关规定
(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 其他企业从事房地产开发项目， 均比照本办法执行。
对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。 经土地部门批准成片承受土地， 由于企业有计划的对开发项目分期分批进行， 先后进入开发阶段的， 以分期项目为单位清算。
(二)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的混合开发项目，应分别计算增值额(对普通住房增值额占扣除项目金额在 20%以下的免征土地增值税)。