全新！税金及附加的审核方法与各地规定【附导图与案例】

一、税金及附加的审核思维导图

与转让房地产有关的税金包括增值税(营业税）、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加。增值税(营业税)的审核主要是核对其计税基础,落实收人的真实性;涉及城建税及教育费附加，要结合项目的计税方式，结合应缴纳的流转税(营业税十增值税)与城建税及附加税的计税基础进行比较。

与房地产有关的税金审核要点，如下图：

二、税金及附加审核方法和内容

（一）有无将房地产开发企业销售开发产品缴纳的印花税、项目开发期间为项目用地缴纳的土地使用税和售楼处缴纳的房产税等列入“与转让房地产有关税金”；

（二）与转让房地产有关的税金是否实际发生，是否存在将预提税费、超额预缴税费、欠缴税费等进行扣除的情形；

（三）非清算项目的税金及附加不得扣除；

（四）营业税、增值税（简易计征）的计税基础与收入的比对；

（五）地方教育附加是否允许扣除还需参考当地税收政策。

三、常见审核疑点及案例

（一）疑点：混合计税方式下，税金及附加的计算

案例7-25 某市W房地产公司销售一套房屋，该房屋面积150.00平米，销售单价10,000.00元/平米，全款共计150.00万元，2016年2月1日收到预收款45.00万元，尾款于2016年6月24日一次性收齐，计算该套房屋允许扣除的税金。

解析：该套房屋预收款与尾款分别于营改增前后收取，故该房屋计税方式为混合计税，即预收款计税方式为全额营业税，尾款计税方式为增值税简易计征（适用税率5%）

应缴纳营业税：45.00万×5%=2.25万元

应缴纳增值税：105.00万/（1+5%）×5%=5.00万元

应缴纳的城市建设维护税：（2.25+5）×7%=0.5075万元

应缴纳的教育费附加：（2.25+5）×3%=0.2175万元

（二）疑点：一般计税方式下，税金及附加的计算

案例7-26  某市X房地产公司开发A写字楼项目（新项目），土地通过“招拍挂”取得，土地出让金8,000.00万元，地上总可售面积25,000.00㎡，假定2020年12月销售比例达到100%，含税收入21,800.00万元，取得增值税专用发票的进项税额700.00万元。问：在土地增值税清算时允许扣除的税金及附加是多少？（不考虑地方教育附加）

解析：销售额=（21,800.00-8,000.00）万/(1+9%)  =12660.55万元

应缴纳增值税=12,660.55万×9%-700 万=439.45万元

应缴纳城建税=439.45万×7% =30.76万

应缴纳教育附加=439.45万×3% =13.18万元

允许扣除的税金及附加=30.76万+13.18 万=43.94万元

四、“与转让房地产有关的税金”相关法规汇总

国家规定

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）

第七条（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

土地增值税宣传提纲（国税函发〔1995〕110号）

第五条 (五)与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）

第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）

第三条 关于与转让房地产有关的税金扣除问题
(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
　　其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行

山东省规定

关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）

第二十九条 土地增值税扣除项目按以下规定处理：
(四)与转让房地产有关的税金，包括房地产开发企业缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育附加。
1.营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
2.营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。

转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》的通知（鲁国税发[2008]91号）

第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

娄底市规定

关于规范土地增值税管理的公告（娄底市地方税务局公告2016年第1号）

(四)与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

北京市规定

北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（京地税地[2006]509号）

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及相关文件精神，结合本市土地增值税的征管情况，现对征收土地增值税涉及有关问题通知如下，请依照执行。

一、[条款废止]对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自2007年1月1日开始，一律按预（销）售收入的1%预征土地增值税。

二、对未按规定期限预缴土地增值税的房地产开发企业，依法应于缴纳税款期限届满之日的次日起，按日加收应预缴未预缴税款万分之五的滞纳金。

天津市规定

天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告（天津市地方税务局公告2016年第25号）

六、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题

在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加可据实扣除。

（一）营改增前，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。

（二）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（三）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

山西省规定

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）

(一)与转让房地产有关的税金的确认和审核

与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。

审核与转让房地产有关的税金，重点审核以下内容：

1、审核房地产开发企业缴纳的印花税是否有重复扣除问题。

内蒙古规定

关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）

第三十五条 与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。

纳税人实际缴纳的上述税金，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目收入的占比计算分摊扣除。

厦门市规定

房地产开发项目土地增值税清算管理办法含解读发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）

第二十六条 与转让房地产有关的税金包括纳税人在房地产转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个清算项目的，按各清算项目收入的占比计算分摊扣除;同一清算项目内不同房产类型之间不能准确归集的，按各房产类型收入的占比计算分摊。

广东省规定

国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）

第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。
　　应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

广西省规定

关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）

第四十四条 与转让房地产有关的税金，包括在转让房地产、土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。

海南省规定

海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知（琼地税发[2002]365号）

二、关于土地使用税的扣除问题
房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

关于土地增值税若干问题的通知（琼财税[2006]1123号）

三、关于转让土地使用权的扣除项目的确定问题
纳税人受让土地使用权，未进行任何开发再转让的，其在受让土地使用权时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

银川市规定

关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复（宁地税函[2007]123号）

第五条 开发项目的扣除项目
(四)在转让房地产时缴纳的营业税、 城市维护建设税、 印花税可以扣除。 因转让房地产交纳的教育费附加、 地方教育费附加、 水利建设基金也可以扣除。

海南市规定

关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告（国家税务总局海南省税务局公告2021年第7号）

第二十条 纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，涉及到多个开发项目应分摊的，按各项目不含增值税收入的占比计算分摊。
主管税务机关清算时发现纳税人应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加大于实际缴纳税费的，应及时追缴并按《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。

五、“税费审核方法”相关法规汇总

哈尔滨市规定

关于加强土地增值税征管工作的通知（哈地税发[2007]122号）

十、关于转让住房扣除税金问题

　　依据《细则》第七条第(五)款规定：即“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”
　　十一、关于扣除项目金额包括哪些内容问题
　　扣除项目金额包括：原购房价款，转让房产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税，转让房产时按国家规定收取的手续费、登记费等。

河南省规定

河南省地方税务局关于营业税、资源税、土地增值税若干征税问题的通知（豫地税发[1997]160号）

(六)关于从事房地产开发企业缴纳的固定资产投资方向调节税是否扣除问题从事房地产开发缴纳的固定资产投资方向调节税，按政策规定，城乡房地产开发经营企业自建自用的房屋，按其适用税率缴纳投资方向调节税。对房地产开发经营出售的商品房，由购房单位按规定纳税;对向个人出售的商品房，给予零税率照顾。土地增值税扣除项目中应交税金的扣除，是指与转让房地产过程中在转让环节交纳的营业税等有关金，而固定资产投资方向调节税，不属转让环节交纳的税金，不予扣除。

湖北省规定

国家税务总局湖北省税务局财产和行为税处关于印发《土地增值税征管工作指引（试行）》的通知（鄂税财行便函〔2021〕9号）

第三十四条 与转让房地产有关税金的审核应当重点关注：
(一)审核税金及附加科目。根据有关规定，企业经营活动发生的城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等相关税费，列入“税金及附加”科目核算。能否计入“与转让房地产有关税金”在土地增值税计算时予以扣除，需要根据税收规定执行。
(二)对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，如城镇土地使用税等，是否从清算扣除项目中剔除。