2023年12月，中央经济工作会议强调要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

2024年5月17日，央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的存量商品房，用作保障性住房，既能加快项目落地，也能促进存量转化。

2024年7月21日，党的二十大报告中提出：“加大保障性住房建设和供给”。

近年来，国家对保障性住房的重视程度不断提升，保障房政策频出，拓宽了保障房筹集渠道，将惠及更广人群。本期我们针对保障性住房的相关税费减免政策及土地增值税问题进行汇总学习。

一、何为“保障性住房”？

保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭提供使用，并对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。（依据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》国办发〔2011〕45号文件）

二、保障性住房实施税费减免政策

依据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号），为推进保障性住房建设，从2023年10月1日起，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。

公告明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。对个人购买保障性住房减按1%的税率征收契税。

此外，保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。享受税费优惠政策的保障性住房项目，按照城市人民政府认定的范围确定。

三、保障性住房是否可以免征土地增值税？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，如果保障性住房发生了转让并取得了收入，且不符合免征土地增值税的条件，那么需要依法缴纳土地增值税。但如果存在特殊政策规定或符合免征条件，则可能不需要缴纳土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：其中第一项为“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”。因此，如果保障性住房符合普通标准住宅的条件，并且增值额未超过扣除项目金额的20%，那么可以免征土地增值税。

《财政部、国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但未规定房地产开发企业转让新建廉租房、经济适用房免土地增值税。

《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2019年第61号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）规定：企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但对于房地产开发企业销售新建房屋作为公租房房源的是否免土地增值税未作出规定。

有观点认为，假如将保障性住房单独作为土地增值税的清算单位，则没有必要针对保障性住房的销售作出免土地增值税的规定，因为保障性住房的增值额几乎不可能超过扣除项目金额的20%。《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第20条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。但是，保障性住房并未被作为一个单独的土地增值税清算单位，税务机关对其征税的，会将其归入普通住宅类，与普通住宅一起计算缴纳土地增值税。

房地产企业将保障性住房建成后，主要通过三种方式移交给国家。分别是无偿移交方式、直接移交方式、政府收购方式。对于政府收购保障性住房，与其他不动产转让一样，转让方需要计收入，相关扣除项目也与其他房地产交易一样，一般不会因为是保障性住房而产生争议。对于无偿移交与直接移交保障性住房的，不同地区的税务机关有不同的土地增值税征收政策。

总的来说，保障性住房是否可以免征土地增值税，需要根据具体情况进行判断。