土地增值税成本分摊中收入归集期判断争议，导致税企矛盾

【实务案例】

2023年10月20日，Y市A区税务局向X公司发出土地增值税清算通知，要求其在收到清算通知之日起90天内对其开发的Q项目进行清算申报。由于未按时完成申报，2024年1月19日，Y市A区税务局向X公司发出《责令限期改正通知书》，指出X公司未对2019年8月27日-2024年1月31日之间的普通住宅与非普通住宅土地增值税进行清算，要求其于2024年2月20日内完成申报。2024年3月22日，Y市A区税务局受理了X公司土地增值税清算申报材料。

根据审核结果，Y市A区税务局认为X公司申报清算截止日期2024年1月18日（包括）之前其他类型房产销售面积为31662.03平方米，销售比例为78.32%，不符合收入权重法适用条件，因而将土地成本分摊方式由“收入权重法”调整为“建筑面积法”。对此，X公司不认可该结果，认为其有权选择采用“收入权重法”进行清算。理由为：

这里提到几个概念：“收入权重法”和“建筑面积权重法”两种方法都是分摊土地成本或者开发成本的方法，对我们的土地增值税税额有什么影响呢？当我们的房地产开发企业存在多房产项目或者是多类型的房产项目，比如说既有住宅又有门市，会面临着土地或者开发成本分摊的问题，如果用建筑面积简单的分摊，可能会存在收入费用不配比，有的房产开发成本消耗比较高，有的就比较少，如果按照建筑面积分摊，虽然简单，不能体现公平合理的负担，收入权重法就解决了这个问题，我们根据每个房产的收入占总收入的百分比，上面案例中“房产销售面积为31662.03平方米，销售比例为78.32%”说明该企业主要销售门市房，住宅不到三分之一，销售门市房负担的开发成本应该高一些，普通住宅开发成本低一些，收入权重法的优点在这里，收入成本相互配比，使得对于开发土地成本分摊更加合理，这是X公司不认可税务机关的原因。

第一，未有文件明确规定“收入权重法”适用销售比例85%是清算截止日的销售比例。

第二，其在税务机关《责令限期改正通知书》中规定的纳税期限（2024年1月31日）前其他类型房产销售面积已经达到85.04%，符合“收入权重法”适用条件。

【案例解析】

使用收入权重法可能会降低某些类型房地产的税负，因为它允许在成本分摊时更加考虑实际收入情况，而不仅仅是基于建筑面积。本案所涉及风险属于分摊方法中的收入归集期间风险。在对该案进行分析时候应当明确两点：

首先X公司适用“收入权重法”有Y市地方性规范依据和政策口径作支撑，该方法的选择具有合法性。

其次，X公司满足适用“收入权重法”的前提要件。根据Y市政策口径，各个类型房地产销售比例均达到或超过85%才可以适用“收入权重法”。Y市对于判断房地产销售比例是否达到85%归集期限没有进行规定。

根据其政策口径对于“收入权重法”解释，在项目未全部完成销售的情况下，各个类型房地产转让收入需要按照销售比例换算，销售比例越高，换算的收入越接近实际收入，计算的权重与实际权重越接近，据此权重分摊的土地成本越合理。若要适用“收入权重法”应当尽可能囊括纳税期限内全部的销售成本数据，才具有合理性。

主管税务机关审核结果关系到地方财政收入。土地增值税作为地方税种，是地方财政收入的重要来源。清算项目中，纳税人选择对其有利的分摊方法会减少该项目的应缴纳税款。因此，当分摊方法有地方性审核标准作为依据时，主管税务机关通常没有偏离常规做法的动力，甚至会采取更为严苛的认定方式排除纳税人选择对其有利的分摊方法。

文章来源：数经 Q&税