房地产企业（买房送车位）“买一送一”的税务处理、发票开具及账务处理与其他行业有何不同

“买一送一”是企业（不管是房地产企业还是其他企业）的一种营销促销手段，财务们看到这个脑子里的第一反映是三连问

1、怎么交税，需要视同销售吗？2、怎么开票？3、如何进行账务处理？

我们先看一般行业的处理。

案例1：某企业开展促销活动，某型号电视5000元一台，现在买一台电视送一台相同的电视。原来买台需要10000元，现在只需要5000元，那这2台电视机是按5000元还是10000元交税、开票和入账呢？

1、增值税：不需视同销售缴纳增值税，按5000元交增值税。

依据：根据《增值税暂行条例实施细则》的第四条（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物。需要视同销售的赠送特指无偿赠送的情况，“买一送一”的赠送显然不属于无偿赠送，而是属于一种促销行为，是为了获得经济利益的流入。因此，“买一送一”不需视同销售缴纳增值税。

2、企业所得税：不需视同销售缴纳企业所得税，按5000元交企业所得税。
依据：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。因此，“买一送一”不需视同销售缴纳企业所得税。

3、开发票：需开在同一张发票的“金额”栏，方式一：金额栏开2个5000元、1个负5000元；方式二：金额栏开2个5000元、2个负2500元（即将折扣平均分配到2个商品中）。
依据：《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)第二条第（二）项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。

4、账务处理：属于商业折旧，按折扣后的实际销售价格5000元入账。

借：应收账款5000

贷：主营业务收入5000/(1+13%)

       应交税费-应交增值税（销项税额） 5000/(1+13%)×13%。

那么，房地产行业的“买一送一”与其他行业的有啥不同呢？

首先，房地产行业的“买一送一”，买的和送的大部分时候并不一样。比如，“买房送车位”（买一套房子送一个车位），一般不会买一套房子送一套房子，但是会“买车位送车位”（买一个车位送一个车位），因为车位的价值相对房子更小。

其次，房地产行业由于其销售的产品是不动产，赠送的不动产若有产权（如产权车位）后续需要网签备案、需要开具发票办理产权；赠送的不动产若无产权（如人防车位），基于税务筹划的考虑一般分开处理更优，所以房地产行业的“买一送一”更多是一种营销说辞，签定的合同、开具的发票上一般不会体现赠送。

房地产企业的“买一送一”（“买房送车位”、“买车位送车位”）的合同签订、税务处理、发票开具、账务处理看下面2个案例：

案例2：某房地产企业开展“买一送一”促销活动，原来200万只能买一套住宅，现在200万买一套住宅送一个车位，假设车位平时是10万一个。

1、合同签订：

不体现赠送。住宅和车位的合同分开签订，住宅价格190万、车位价格10万。

2、税务处理、发票开具、账务处理：

住宅按190万交税、开发票和账务处理；车位按10万交税、开发票和账务处理。

案例3：某房地产企业开展“买一送一”促销活动，原来车位10万一个，现在10万2个。

1、合同签订：

不体现赠送。2个车位分开签合同，价格均为5万。

2、税务处理、发票开具、账务处理：

2个车位都按5万交税、开发票和账务处理。

综上，其他行业的“买一送一”是正儿八经的买一送一，从签订合同到财税处理都需要考虑赠送；而房地产行业由于其销售的产品为不动产，所以其“买一送一”一般只是营销说辞，从签订合同到财税处理时一般都不体现赠送。

文章来源：云朵有点甜 财税伍哥