房企“买房送装修”两种模式下的税务处理探讨

“买一赠一”本质上是企业的促销模式，对于房企来说，买一的一是房屋，送一的一主要有车位、家电、礼品、装修等。

前面的文章中分析探讨了“买房送不动产（送房子、车位等）”、“买房送动产（家电等礼品）”的财税处理，本次探讨“买房送装修”。装修，不是动产，也不是单独的不动产，而是与所购买的房屋不可分割的一部分。

假设：某房企开展“买毛坯房送装修”促销活动，房屋价值218万，其中送的装修市场价值10.9万，均为含税价。

根据签订装修合同的主体不同，有二种模式。

模式一：房企与装修公司签订《装修合同》

客户与房企签订《毛坯房销售合同》218万，同时签定《补充协议》约定赠送装修、交付条件为装修好的房子，房企向客户收全额房款并全额开具不动产发票；房企与装修公司签定《装修合同》，房企支付装修成本10.9，并取得建安专票。

房企一般不直接与客户签订《装修合同》，一方面房企一般无建筑资质，另一方面单独签订的《装修合同》也很可能是并入《毛坯房销售合同》一并计税。

1、增值税

不需视同销售。买毛坯房赠送装修，为有偿赠送，不是无偿赠送，不需视同销售。

交付条件为装修好的房子，不是先交付毛坯房、再装修（房企都说了送装修，还交付毛坯房客户也不可能同意）。

即是一项应税交易（销售不动产）、而不是两项应税交易（销售不动产、建筑服务），也就是混合销售，不是兼营，按主业“销售不动产”9%缴纳增值税、开具发票。

2、土增税

一般收入不剔除、装修成本也可扣除。

3、企业所得税

不视同销售。应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

4、个人所得税

不用代扣代缴个税。根据《财税〔2011〕50号》第一条第2点：企业在向个人销售商品(产品)和提供服务的同时给予赠品，不征收个人所得税。

此种模式下的税务处理，类似于销售精装房。

模式二：客户与装修公司签订《装修合同》

客户与房企签订《毛坯房销售合同》207.1万（218万-10.9万），房企向客户收房款并开具不动产发票；同时，客户与第三方装修公司签订装修合同，装修款由客户直接支付给装修公司或由房企代收取后转付给装修公司10.9万，装修公司开具建筑服务发票给客户。房企一般需要向客户交付精装房。

此种模式，是“销售不动产”和“建筑服务”二个业务，照理是按二个业务分别纳税。但是，由于装修公司往往为房企的关联方（房企一般不愿意将装修的利润给外人）、客户一般会要求按精装房交付（因为是你房企说了买房送装修），故存在装修视同销售或收入合并纳税的风险。

1、增值税

存在需视同销售的风险。此种模式下，合同签订的是毛坯房，但客户实际收的却是精装房，故存在被认定为无偿赠送了装修，装修部分需要视同销售的风险。

即，虽然装修本质是有偿，但这个有偿体现在客户与装修公司的装修合同中，房企无法在自己合同、发票中体现装修赠送（增值税形式要件很重要），导致出现风险。

2、土增税

装修成本无法扣除导致土增税增加。

模式一下，增值额（不考虑其他）：218/1.09-10.9/1.09*1.3=（218/1.09-10.9/1.09）-10.9/1.09*0.3=207.1/1.09-10.9/1.09*0.3=187；模式二下，增值额（不考虑其他）：207.1/1.09-0=190>187。即模式二下由于装修成本无法扣除导致增值额增加。

当然，可以考虑加大装修公司收入金额（即减少房企收入，从而减少房企的土增税增值额），但是，是否需要同时平衡考虑以下二点：（1）装修公司的毛利率是不是需保持合理性、加大的空间是不是有限的？（2）如果加大，按模式一加大给房企去加计扣除（装修公司的装修收入即为房企的装修成本）是不是更划算（土增税可加计扣除）？

如果装修公司的装修收入还被认定为是房企的土增税收入，土增税金额将进一步加大。模式二下的增值额将为：（207.1+10.9）/1.09-0=200。相比模式一，收入额是拆分前的、扣除额却减少为0，真是一顿筹划猛如虎、一看补税二亿五。

3、企业所得税

一般不需视同销售。

4、个人所得税

不用代扣代缴个税。

此种模式的税务处理，类似于“精装修拆分合同”，“增值税风险较大、土增税不划算”。区别主要是前者的目的为促销、后者的目的为其他（如规避限价、转移利润等）。

从税务角度建议，买房送装修采取模式一。

文章来源：财税伍哥