法院裁定以房地产抵债过户涉土地增值税、契税问题各地口径
我方为公司，经法院裁定书抵偿一处商业房产，抵债价格200万（原业主取得该房产同样为法院裁定抵债，价格400万）。现有的资料为原业主取得房产的民事裁定书、完税凭证、抵债给我方的法院裁定书。在向税务机关核税时，被告知在核定土地增值税时需要原始发票，否则按裁定书200万进行核税，不予抵扣。请问一下，原裁定书确认有抵债价格，且完税凭证也标明了计税价格，能不能作为土增税的核税依据？是不是发票是必须的材料？经向原业主了解，其在2015年取得该房产时未申请代开发票，只在交税后取得有完税证明，如果2015年未申请代开过发票，且本次核定土增税必须要有发票，那么现在是否可以申请开具当时的发票作为本次土增税抵扣依据？谢谢
四川12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税〔2006〕21号第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）规定：“四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律、法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律、法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）
【四川税务】企业在取得抵债资产，但还没有办理过户期间，是否要缴纳房产税和土地使用税？
企业在经营过程中，取得了客户的抵债资产，但由于种种原因无法办理过户，未取得产权证，在此期间是否需要缴纳房产税和土地使用税？如果在此期间，房屋被原客户非法占用，或者带租约出租，对方已一次性收取租金，企业无法获取收益，在此期间房产税和土地使用税的纳税义务人是否还是企业自身？
四川12366纳税服务中心答复：
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根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）
四川：以物抵债税费问题咨询
情况描述：债权人A公司向法院申请执行债务人B公司的债权，该债权对应的抵押物为房屋1处+动产一批；多次流拍后，法院裁定以物抵债，直接将房屋+动产所有权判给了A公司
问题咨询：
1.以物抵债是否视同销售（有无法律条文）
2.以物抵债中，房屋和动产的增值税、印花税、土增税纳税义务由被执行人B公司承担，印花税、契税纳税义务由申请执行人A公司承担，是这样吗？（有无法律条文）
3.现在B公司破产了，B公司的管理人、法院、税务局均要求申请执行人A公司缴纳增值税后，才可以处置房屋和动产。管理人、法院、税务局是否有权利限制所有权为A公司的房屋和动产？法律是否给予税务局权利找A公司征收增值税？有无法律规定必须由申请执行人A公司先行垫付B公司所有税费后，才有权处置房屋和动产？
2022-10-24四川省12366纳税缴费服务热线答复：
尊敬的纳税人、缴费人：
您好！
您的问题我们已通过电话形式联系您，若您对此仍有疑问，请致电四川省12366纳税缴费服务热线或您的主管税务机关咨询。
四川省12366纳税缴费服务热线
2022年10月21日
四川：以资抵债土地增值税核定及缴纳
我公司作为A公司所有土地的抵押担保第二顺位债权人，现在法院将A公司所有土地以以物抵债方式裁定给该资产的第一顺位债权人，第一顺位债权人补足差价5000万元提存于法院，我公司有问题咨询如下：
1.本次以资抵债所涉及的应缴纳的税费有哪些？其缴纳主体是谁？是否可以从本次差价内扣抵？
2.A公司未申请破产的情况下，我公司作为第二顺位债权人，享有差价5000万元的抵押担保优先受偿权，上述应缴纳税费有哪些是优先于我公司抵押担保债权的？
3.我公司追索上述债权已近十年，期间未追回任何现金，现又因以资抵债中产生的税费可能导致我公司无法获得差价的分配，导致资金的全额实际损失，请问税务机关核定税费时能否权衡A公司实际无经营、相关多位债权人追偿多年无果等因素下，在合法合规情况下采用其他核定方式来综合核定税费。
2022-07-28尊敬的纳税人、缴费人：
您好！
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四川省12366纳税缴费服务热线
2022年7月25日
【云南税务】抵债资产涉税问题
我是一家银行金融机构，经法院审理裁定将抵押人的房产作为我行抵债资产，因抵债资产不足值，不足以归还我行贷款本息。抵押人（企业）属于非正常户，无法取得销售发票。在实际办理过户过程中，税务局要求买卖双方均需完税才可以办理过户手续。如今也无力缴纳因抵债资产过户产生的相关税费（房地产增值税、土地增值税以及附加等），房产接收方（银行）在缴纳购买方应纳税款情况下能否办理过户手续（房产转让方应纳税款由税务机构进行催缴）？若不能，那该情景下如何办理房产过户手续？若银行代为房产转让方申报缴纳税款，该税款能否税前扣除？
国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
感谢您的咨询！您的问题我们已通过电话形式答复，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关咨询。
【河南税务】税务缴纳无法办理，抵债资产四年仍未过户
我行拥有法院裁定抵债资产，资产为位于长垣县的土地使用权和房产，为尽快完成过户，我行愿意负担所有税费。但因原产权人不配合出具增值税发票，税务局这边始终告知我方不能拿办理相应增值税及土地增值税缴纳手续，现已过去四年，仍无结果。期间银行无法时间控制抵债资产，也无法进行资产处置，导致每年损失数百万元。故特向贵单位询问原产权人不配合情况下应如何办理缴税事宜，非常感谢--
河南省税务局：
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、根据《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。……第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：(一)税务部门监制的发票。(二)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。(三)国家税务总局规定的其他凭证。
三、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，三、其他政策……（二）……纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
四、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。……第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。……第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
五、根据《河南省税务局税收业务规范》规定，1.3.1.2增值税一般纳税人申报……【四、附报资料】1《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》2份；2《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）2份；……4《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）2份（一般纳税人销售服务、不动产和无形资产，在确定服务、不动产和无形资产销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的填报）……1.3.13.3其他情况土地增值税申报【四、附报资料】 1《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》 2份（非从事房地产开发的纳税人在签订房地产转让合同后7日内）……3房屋所有权证复印件;4土地使用权证复印件;5房屋买卖合同复印件;6房地产评估报告复印件;……
六、根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
七、根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)第一条规定，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
因此，根据上述文件规定及您的描述，由法院裁定的抵债土地使用权和房产，增值税及土地增值税应由转让方（即原产权人）缴纳，受让方需要缴纳契税。如交易双方约定过户税费均由买方承担，根据税法法定的原则，各税种的纳税人由各个单行税法或暂行条例决定，不能因为买卖双方的自行约定而转移纳税主体。如转让方转让的房地产涉及扣除项目的，应当取得上述符合规定的合法有效凭证；否则，不得扣除。建议转让方按照规定并携带资料办理相关增值税及土地增值税申报。因篇幅有限，您可以登陆国家税务总局河南省税务局网站 (http://henan.chinatax.gov.cn)，在“首页”-“办税指南”中查看具体业务办理流程。
而受让方方面，不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。具体办理事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
【安徽税务】关于抵债资产过户问题
我是一家银行金融机构，经法院审理裁定将抵押人的房产作为我行抵债资产，因抵债资产不足值，不足以归还我行贷款本息。抵押人（企业）属于非正常户，无法取得销售发票。在实际办理过户过程中，税务局要求买卖双方均需完税才可以办理过户手续。如今也无力缴纳因抵债资产过户产生的相关税费（房地产增值税、土地增值税以及附加等），房产接收方（银行）在缴纳购买方应纳税款情况下能否办理过户手续（房产转让方应纳税款由税务机构进行催缴）？若不能，那该情景下如何办理房产过户手续？若银行代为房产转让方申报缴纳税款，该税款能否税前扣除？是否合法？
国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：
根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法》的决定》(中华人民共和国主席令第64号)规定：“第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定：“第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。”
因此，购买方替销售方承担的税款不可以税前扣除。
房产办理过户前，购销双方均需先履行完税手续，实际征管中遇有特殊情形的建议具体与当地征管机关确认如何处理。
感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。
【安徽税务】转让抵债资产如何缴纳增值税
问题描述：某银行为处置不良资产，2017年转让2014年取得的抵债资产（含房屋、土地所有权）给某自然人，转让协议约定销售价格610万元（不含税），2018年4月收讫所有款项。但未申报缴纳税款且未办理相关过户手续。2020年5月按照原约定销售价格选择一般计税办法补充申报，缴纳增值税等相关税款及滞纳金，并按610万元不含税价格开具增值税普通发票。税务机关2020年5月经评估中心评估该资产评估价值850万元，认为该银行销售价格偏低，应该按850万元评估价缴纳相应税款并开具发票。
提问：该银行应按什么价格计算缴纳增值税？应按什么价格开具增值税普通发票？
国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据财税〔2016〕36号规定：“ 第四十四条 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。”
根据上述规定，销售方开具发票时，应按照实际收取的款项开具发票；因价格明显偏低，申报时应按照税务部门核定的价格申报纳税。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。
【重庆税务】债权人接受破产企业以房抵债免征契税问题
根据（财税〔2018〕17号）“五、企业破产 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；”的规定，债权人接受破产企业以房（地）抵债可享受免征契税的优惠，其中“实施破产”是否包括破产企业重整程序中的以房（地）抵债，以及债权人如何享受此项优惠，准备什么资料，是否需要履行相应备案或审批程序
重庆税务12366纳税服务热线：
您好，您的留言收悉，现向您回复如下：
根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）文件规定，“五、企业破产
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。”
针对您单位所称的“实施破产”是否包括破产企业重整程序中的以房（地）抵债建议联系主管税务机关进一步判定。
江西：以房抵债直接登记在第三人名下的纳税咨询
房地产开发企业与我签订以房抵债协议，约定房地产开发企业用其开发建设的一套商品房（现登记在房地产开发企业名下）抵偿欠我的债务，同时约定将该商品房直接过户至我指定的第三人名下，现第三人与房地产开发企业已办理了网签，房地产开发企业向第三人开具购房发票，请问过户时，应当按照一次交易缴税（房地产开发企业与第三人买卖合同关系）还是二次交易缴税（房地产开发企业与我买卖合同关系、我与第三人买卖合同关系）？
2024-04-07江西省12366纳税服务中心答复：
感谢您的咨询！因您提交的问题，需进一步核实有关信息，恐受限于留言这一咨询形式，从而造成理解偏差，为此我们已通过电话形式答复。若您对此仍有疑问，请联系江西税务12366或主管税务机关。
江西：抵债房产过户税费
非金融企业，取得个人抵债的房产，按照《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）第一条，承受方是否只需要缴纳契税和印花税即可办理房产过户？
2023-08-10江西省12366纳税服务中心答复：
感谢您的咨询！因您提交的问题需进一步核实有关信息，恐受限于留言这一咨询形式，从而造成理解偏差，为此我们已通过电话形式答复，若您对此仍有疑问，请联系江西税务12366或主管税务机关。
文章来源：财税评论
