房地产企业工程款项支付与取票的“先后之争”

在房地产项目开发全流程中，工程款项支付进度与发票获取的时间衔接，是影响项目财税管理效率的关键节点。实务中，围绕“先付款后取票”与“先取票后付款”的争议长期存在，若处理不当极易导致增值税抵扣延迟、企业所得税税前扣除受阻等风险，直接影响项目整体收益。本文将对这一关键财税问题展开系统性剖析，为实务操作提供清晰指引。

房地产工程款项支付涉及勘察、设计、施工、监理等多个环节，支付时点的确认通常以会计准则“权责发生制”为核心，同时结合合同约定与实际履约进度作为判断标准。实务中，根据不同性质工程款项需要区分不同场景来排判定：

1．预付款项

根据《建设工程价款结算暂行办法》相关规定，房地产企业可按合同约定向施工单位支付不超过合同金额10%的工程预付款，用于材料采购与施工准备。

基于上述规定，支付时点确认需满足两个条件：一是合同明确约定预付款支付节点；二是取得施工单位开具编码为“612”的“建筑服务预收款”不征税增值税普通发票。

特别提示，预付款支付仅代表资金占用，并未达到工程成本的确认条件，后续需根据工程进度逐步结转。

2．工程进度款

作为一类高频率支付的工程款项类型，工程进度款支付时点需以客观履约进度为基础，根据施工单位按月或按节点提交《工程进度报告》，经监理单位审核确认已完工程量与质量，并由房地产企业工程部复核后，形成《工程计量确认单》方可确认工程成本。

该确认单是款项支付时点的核心依据，无论资金是否实际支付，企业需在确认单签署当月，将对应金额计入“应付账款”与“开发成本”。

3．竣工结算款

工程竣工验收合格后，需进入结算审计阶段，此时款项支付时点以第三方审计机构出具的《竣工结算审计报告》为准。审计报告需明确最终结算金额，房地产企业在收到报告并与施工单位达成一致后，确认“竣工结算款”的支付义务。

即使因资金紧张延迟付款，也需在审计报告出具当月将差额部分计入“应付账款”，同时足额确认开发成本，并留存审计报告、结算协议等佐证材料。

工程款项发票取得时点直接影响增值税抵扣与企业所得税扣除，需严格遵循《增值税暂行条例》及财税〔2016〕36号文关于“纳税义务发生时间”的规定，而非单纯以“付款时间”或“工程完工时间”为准。

实务中，取得发票时点与工程款项的类型关联性较强，具体情况主要分为以下三种：

1．预付款取票

施工单位收到房地产企业支付的工程预付款时，尚未正式提供建筑服务，意味着未发生应税行为，其增值税纳税义务未发生，仅需开具“不征税”增值税普通发票。

此时，房地产企业取票时点与预付款支付时点一致，且该发票仅作为付款凭证，不得用于增值税抵扣，也不得作为企业所得税税前扣除凭证。

2．工程进度款取票

根据财税〔2016〕36号文相关该规定，施工单位提供建筑服务并收取工程进度款时，增值税纳税义务发生，需开具税率为9%（一般计税方法）或3%（简易计税方法）的增值税发票。

此时，工程进度款取票时点需满足两个要求：一是不晚于施工单位纳税义务发生时间，也就是收到进度款或取得索取进度款凭据的当天；二是结合2018年第28号《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》规定，房地产企业应在实际支付进度款后180日内取得应税发票，避免因取票滞后导致企业所得税预缴时无法扣除。

在实务操作中，若因特殊情况未能按时取票，企业可在年度企业所得税汇算清缴结束前补充取得合规发票，此时仍可追溯扣除相应成本，无需额外调整前期预缴申报。

3．竣工结算款取票

竣工结算款项作为项目最终成本核算的关键节点，对于发票的取得时点要求极为严格。一方面，施工单位需在收到结算款或审计报告约定的付款日期当天，开具剩余金额的应税发票；另一方面，房地产企业需确保在土地增值税清算申报前足额取得所有结算款发票。若因施工单位原因逾期开票，房地产企业应留存书面催票记录，作为后续税务争议的佐证。

明确合规边界：在“先取票后付款”的根据国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，清算时未取得合法有效凭证的开发成本，不得计入扣除项目，直接导致土地增值税税负上升。

（一）“先付款后取票”：增值税抵扣滞后，企业所得税预缴多缴

1．增值税

房地产企业支付款项后若未及时取得专用发票，当期无法抵扣进项税额，需按销项税额全额缴纳增值税。尤其在项目预售阶段，销项税额较高，进项发票滞后获取容易引发现金流压力。

2．企业所得税

根据2018年第28号《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》，未取得税前扣除凭证的支出，预缴时可暂按账面发生额扣除，但汇算清缴前需补充取得发票。

若“先付款后取票”的时间差跨越年度，且在次年汇算清缴截止前仍未取得对应发票，企业需按规定对该笔支出涉及的金额调增当年度应纳税所得额，并据此补缴少缴的企业所得税；若逾期补缴，还可能因税款滞纳产生额外的滞纳金，增加企业税务成本与合规风险。

（二）“先取票后付款”：增值税抵扣提前，需防范“虚开发票”风险

部分企业为提前抵扣增值税，会要求施工单位“先开票后付款”，这种模式虽能降低当期增值税税负，但存在两大核心风险：

1．虚开发票风险

判断“先取票”是否构成虚开发票，需根据《发票管理办法》相关规定并结合实际经营业务判定。若施工单位未收款但按确认工程量开具金额一致的发票，因与实际业务相符，属合规“先取票”；若未提供对应金额建筑服务或超实际工程量开票，即便票面信息无误，仍可能被认定为虚开，相关企业需承担补缴税款、罚款甚至刑事责任。

2．成本确认偏差风险

“先取票后付款”的模式可能导致发票金额与项目实际应承担的工程成本存在偏差。在后续结算审计环节，若审计结果要求调减成本金额，但此前该发票已全额完成进项税额抵扣，企业需在当期账务中冲减多计提的工程成本及对应的进项税额。若未能及时、准确完成此项调整，极易引发税务机关的稽查风险。

文章来源：中道财税   作者（林森）