房地产企业“买房送车”模式的财税实务解析与风险防控
导读
近年来，房地产企业为加速去化常采取“买房送车”的促销策略，但该模式涉及复杂的财税处理及法律风险。本文从交易模式设计、税费处理、账务核算、法律风险及实务操作等维度展开分析，并提出合理优化建议。
一、三种交易模式设计
1. 捆绑销售型：将房屋与车辆打包销售，合同总价包含车辆价值（如“房屋总价500万元，含一辆市价30万元的汽车”）。
2. 附条件赠与型：客户购房后单独签订《赠与合同》，约定购房者完成付款后获赠车辆。
3. 第三方合作型：由车企提供车辆，开发商承担购车款，涉及三方协议。
法律风险防范要点提示：
模式一：捆绑销售型
即我们熟知的搭配销售，但它的前提是房屋和车辆的所有权人都是开发企业自己，为同一人。这样后期做搭配销售，各自按照同的市场公允价格分摊便有前提依据，但实务中该情况除非房企外购汽车完成车辆过户，否则很难实现。
模式二：附条件赠与型
由于是购房后赠与，该模式有可能被认定为无偿赠送，需避免被税务机关认定为“视同销售”。
模式三：第三方合作型
对于第三种合作型模式，若未明确约定，赠送车辆可能构成《民法典》中的“附义务赠与”，开发商需承担车辆质量责任，故建议在合同中明确约定三方的相关责任归属。
二、三种模式下，涉税处理核心问题
在第一种交易模式下，增值税和企业所得税可实现搭配销售，分别确认不同产品的收入，且由于存在原始交易基础，不会被认定为“偶然所得”缴纳个税，故属于首选促销策略。但需要注意的是，如果地产公司外购车辆平进平出，那么增值税和企业所得税没有实际税负，但需承担再次销售流转环节的印花税和车辆购置税。
模式二则不同，它有增值税视同销售风险：若车辆为无偿赠送，需按市场价视同销售缴纳增值税（税率13%）。且若单独签订合同，购房者获赠车辆需按“偶然所得”缴纳20%个税，开发商负代扣代缴义务。故在此模式下的优化路径为：采用“打包销售”模式，将车辆价值并入房款，避免单独视同销售。
模式三合作型，是企业较为常见且非常容易处理的方式，三方签订车辆购置协议，由开发商付款，票据开给客户本人便于上牌，中间不涉及开发商二次销售车辆的相关税金。但企业所得税存在隐藏风险，因本身车辆购置成本可作为销售费用列支，但需留存购车发票复印件、赠送明细等证据链。这期间开发商如无过户手续，税前扣除认定存在困难。
综上，笔者梳理相关涉税风险及政策依据如下：
1. 增值税视同销售风险
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）
2. 企业所得税搭配销售处理
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）
此时，如果回归业务本质，销售房屋是目标，搭配汽车是去化手段。那么企业外购的车辆列支为“销售费用”会更加合理，那么收入发票仅开具一张“房屋销售”发票即可。但如果是模式三，企业支付了购车款，未取得税前扣除票据（即：“机动车销售发票”）的情况下，仅依据三方协议、发票复印件等扣除缺乏直接依据，存在税前扣除风险。
3. 个人所得税风险
《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）
对于个人所得税中“偶然所得”的界定是很明确的，一定是无偿+偶然所得，特别是对于无交易行为的意向客户随机赠送，那必然会存在个税代扣代缴问题；但如果是买房送汽车行为，客户在成交后时候取得的汽车，由于已经支付了对价，不涉及个人所得税！
4. 印花税：
房屋和车辆销售合同，均按“产权转移书据”0.05%缴纳。
5. 车辆购置税：
若开发商未完成车辆上牌，购房者需自行缴纳（税率10%）。
三、“买房送车”的账务处理
实际操作中，由于汽车要凭《机动车销售统一发票》才能上牌，因此客户需取得机动车销售发票，开发商如按照模式一，购入汽车时账务如下：
借：销售费用--促销费
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
此时开发商支付汽车价款后不过户，暂不提货，待销售达成后，由客户自行去4S店提货，4S店向房企开具发票。客户后续如需上牌、办理过户手续，可以和开发商签订二手车过户合同，销售价格可以平进平出，基本不涉及实际税负。实务操作中，这种做法也比较简便、易于办理。
四、实务操作：车辆过户难题与解决方案
1. 过户流程痛点
车辆登记在开发商名下：需先过户至公司，再转给购房者，产生两次交易税费。
直接登记至购房者：可能产生无法取得合规税前扣除凭证的问题，继而影响企业所得税的扣除。
2. 优选方案
方案一：规范的做法推荐，由4S店直接向开发商开具购车发票，开发商向4S店支付购车款（需签订三方协议），注意留存车辆交接单、购房者签收记录等佐证资料。
方案二：将车辆作为“促销品”计入折扣范围，如不愿购车的购房者可以选择商业折扣的方式办理。
实务中，促销业务方式种类繁多，到底哪些方式涉及什么样的税费，建议咱们财务小伙伴们一定把好业务关，及时向管理层提出合理建议，避免企业涉税风险。
文章来源：坤禾财税
