详解土地增值税清算收入确认：销项税额抵减的不同处理方式及影响

近期，有客户咨询房地产开发企业一般计税方法下销售自行开发的房地产项目，土地增值税清算收入，销项抵减是影响收入呢，还是销项抵减冲减土地成本？

首先，我们知道营改增后，土地增值税清算收入为不含增值税收入，等于含税收入减去销项税额；土地增值税增值额为不含税收入减去扣除额：

第一种算法：

增值税销项税额=（10000-3000）/（1+9%）×9%=577.98（万元）

土地增值税不含税收入=10000-577.98=9422.02（万元）

土地增值税可扣除成本=3000（万元）

土地增值税增值额=9422.02-3000=6422.02（万元）

第二种算法认为，虽然房企销售自行开发的房地产项目增值税计算时土地价款可以抵减增值税销项税额，但是土地增值税收入计算时依旧可以全额扣除增值税销项税额不考虑抵减的土地价款对销售额的影响：

增值税销项税额=10000/（1+9%）×9%=825.69（万元）

其中，土地价款抵减销项税额=3000/（1+9%）×9%=247.71（万元）

土地增值税不含税收入=10000-825.69=9174.31（万元）

土地增值税扣除成本=3000-247.71=2752.29（万元）

土地增值税增值额=9174.31-2752.29=6422.02（万元）

以上两种计算方式均建立在，不考虑房地产开发企业成本加计扣除影响的基础上，计算出土地增值税增值额均为6422.02万元，看似对土地增值税增值额的计算其实并无实质性影响。

但是，为什么实务中还会出现不同计算思路呢？

一是由于大家对政策的理解不一致，有的人，包括有的税务机关也认为在算增值税销项税额时，销项税额是抵减土地价款后的差额，因此土地增值税收入中应该也只能扣除实际差额后缴纳的增值税；二是房地产开发企业成本加计扣除的影响不容小觑。

下面我们继续上述的例子，计算销项税额抵减影响收入、冲减土地成本对最终土地增值税增值额计算结果的影响（假设不考虑开发比例、开发费用、预缴税款等其他影响因素）：

通过数据我们可以看到，以上三种计算方式中，第一种土地价款抵减销项税额仅影响收入是对土地增值税计算最有利的计算方式。

实务中房地产企业一般也是争取按销项抵减影响收入的方式进行计算；但部分地区也明确规定，房地产开发企业转让开发项目增值税销项税额抵减应冲减土地成本，甚至是有的地区既调增收入又调减成本。

建议企业在进行土地增值税清算前，可主动与主管税务机关沟通，明确当地对这一问题的执行口径。企业在项目土地增值税清算中，可对此种处理方式的差异进行备注说明，甚至同时提供多种计算结果供税务机关参考，避免后续产生税企争议，确保清算工作顺利进行及后续抽查中顺利过关。

文章来源：中道财税       作者（周雅婷）