关于土增税分期清算后退企业所得税的计算口径问题

留言时间  2025-09-04

纳税人所属地  广东

问题内容 我司是一家房地产开发企业，项目土增税分三期清算，分别于2020、2022和2024年完成清算，且后续无其他开发项目，由于二期项目开始清算时，三期项目也基本完成销售结转，二期、三期项目清算补税后当期均产生亏损后续无法弥补，完成三期项目清算后，我司根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》向当地税局申请所得税退税，在计算应退所得税时与当地税务机关意见出现分歧：当地税局认为只能按第三期缴纳的土增税分摊到对应年度计算应退所得税；我司认为应该按照包含一二三期项目整体缴纳的土增税分摊到各年度计算对应应退所得税金额，否则二期项目因清算补税产生的亏损无法弥补，对应多交的所得税也无法退回，使企业增加了不合理的税负。需贵局对土增税分期清算后退企业所得税的计算口径问题予以明确，即是按项目整体缴纳的土增税分摊到各年度计算应退所得税金额，还是只能按照最后一期缴纳的土增税计算？

答复机构 广东省税务局

答复时间 2025-09-08

答复内容 广东省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)：“一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

(一)该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额)

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(二)该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

(三)按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

(四)企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

三、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。”及其政策解读：“二、《公告》主要内容

（一）房地产开发企业申请退税时间

《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，如土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可申请退税。后续开发项目，包括正在开发以及中标的项目。”

建议您参考上述规定,如贵司按规定对第二期开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补；按规定对第三期开发项目进行土地增值税清算后，如当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照上述公式计算该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。如存在特殊情况，建议关提供书面材料说明应退企业所得税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率，以及是否存在后续开发项目等情况。由主管税务机关进一步核实确认。

上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！

文章来源：12366纳税服务平台