实务案例：“精装房”如何影响土地增值税税负？
摘要：精装房是指开发商在出售房产前已经完成室内装修的房屋。精装房不仅能增加房屋附加值，满足购房者需求，提高售价，?还能在一定程度上降低税负。那么，精装房的“减税降负”在土地增值税中是如何体现的呢？接下来将以实务案例的形式给大家分享。
关键词：“精装房”“土地增值税”“减税降负”
案例概要：
A房地产企业开发建设的“天心墅”项目，于2015年10月20日，满足土地增值税清算的条件，企业遂决定申报清算，申报情况如下：
天心墅房源及销售信息如下：“天心墅”项目，共建设别墅72栋，总可售面积18,550.00㎡，已售面积17,490.00㎡，销售比例94.29%，应税收入 248,500,000.00元（销售收入含精装）。假设无其他类型房源。
天心墅共发生成本204,050,000.00元（土地和开发成本），其中别墅精装修成本45,000,000.00元（均为不可移动的精装成本）。与转让房地产有关的税金894,600.00元。
假设在清算项目所在地，土地及开发成本均采用建筑面积法进行清算：
（1）企业销售精装房时，申报应缴土地增值税税额为0元（暂不考虑土地增值税预缴额）。计算如下：
（2）企业销售毛坯房时，申报应缴土地增值税税额为3,068,091.43元（暂不考虑土地增值税预缴额）。计算如下：
案例解析：
由上述案例概要可知，房地产企业销售精装房和销售毛坯房对土地增值税有着显著影响。房地产企业销售精装房，土地增值税计算时，增值额为负数，导致应缴土地增值税的金额为0元；而销售毛坯房，土地增值税计算时，增值额为正数，导致最终应缴土地增值税的金额为3,068,091.43元。
房地产开发费用的比例扣除和财政部规定的其他扣除项目是导致这一差异的直接原因。由于精装成本能够作为“房地产开发费用”的比例扣除和“财政部规定的其他扣除项目”加计扣除的计算基数，而精装成本本次清算可扣除金额=4500万*94.29%= 42,428,571.43元，在精装成本的影响下，使得“房地产开发费用”和“财政部规定的其他扣除项目”可以多扣除成本12,728,571.43元（42,428,571.43*30%）。
综上，销售精装房对土地增值税产生了直接的税负影响。
总结归纳：
房地产企业在开发过程中合理规划，将精装修部分纳入开发成本，可以充分利用现行税收政策，达到减税降负的效果。这不仅有助于提高企业的盈利能力，也能让购房者享受到更高质量的居住环境。
需要注意的是，不同地区可能有不同的税收政策和实施细则，因此具体效果可能会有所差异。此外，房地产企业在享受优惠政策的同时，也必须确保所有操作符合当地法律法规的要求，避免因违规而带来的风险。
案例引申：
“精装房”对土地增值税税负的影响主要体现在房地产开发成本的认定和扣除上。具体来说：
1、装修费用作为开发成本：根据相关税务规定，对于房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，并在计算土地增值税时作为扣除项目。这意味着合理的装修成本可以降低增值额，从而减轻土地增值税的税负。
2、电器、家具的处理：对于精装房中包含的电器和家具，存在不同的观点和处理方式。一种观点认为，电视机、电冰箱等家电以及床、沙发等家具不属于建筑装饰工程作业的装饰材料，不能计入开发成本；另一种观点则认为，如果这些物品的成本已经包含在商品房的销售收入中，且有真实的业务凭证（如建筑装饰业发票），则应视为开发成本的一部分，享受加计扣除的税收优惠。但是，实务中多数情况下，电器和家具不被允许作为开发成本进行扣除。
3、售价与成本的一致性：在实际操作中，精装修房的售价应该合理反映装修成本。如果出现精装修房的售价（减去装修成本后）低于毛坯房的情况，可能会引起税务机关对企业收入真实性及成本虚增问题的关注，进而影响土地增值税的核算。
4、合同签订方式：不同合同签订方式也会影响税负。例如，若采用一份购房合同并注明装修为免费赠送，则装修成本可作为开发成本在土地增值税前扣除。而如果是分开签订购房合同和装修合同，则可能面临不同的税务处理结果。
综上所述，“精装房”的开发和销售模式确实能够通过增加开发成本来降低土地增值税的税负，但需要注意的是，所有涉及的装修成本必须是真实发生的，并且需要妥善保存相关凭证以备税务审查。此外，对于电器和家具等非固定安装物品的处理应当谨慎，确保符合当地税务局的具体要求。企业在规划精装修策略时，应该充分考虑上述因素，并咨询专业的税务顾问，以确保合规性和最优化税务筹划。
政策依据：
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
四、土地增值税的扣除项目
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）
第四十条，依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条制定。由于营改增的变化，对销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，在计算房地产销售收入时：对于征收营业税的收入或者适用简易计税方式征收增值税的收入，以总的销售收入扣减购置家用电器、家具等的含税价作为房地产销售收入。对于适用一般计税方法征收增值税的收入，以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等购置价(不含进项税)作为房地产销售收入;如购置家用电器、家具等的进项税未在销项税额中计算抵扣，则以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等含税价作为房地产销售收入
《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》天津市地方税务局公告2016年第25号
二、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题
房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。
《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）
(4)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
销售已装修的房屋，装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。
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