实务案例：房地产项目尾盘销售的土地增值税计算方法及案例分析
摘要：根据规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可以要求企业进行土地增值税清算。这就导致实务中，房地产项目尚未销售完毕，但已经进行了土地增值税清算。企业继续销售尾盘，土地增值税如何进行计算呢。
关键词：尾盘 尾盘销售
案例概要：
甲房地产公司（以下简称“甲公司”）2022年就商业A项目进行了土地增值税清算申报，相关税费已缴纳完毕。该项目税务机关审定已售扣除项目总金额合计43,200.00万元，其中税金及附加182万元。清算总可售建筑面积110,000.00㎡，已售面积89,000.00㎡。
2023年，企业继续销售尾盘，销售建筑面积共计2150㎡，取得不含税销售收入1,125.00万元，与转让收入有关的税金及附加12.15万元。甲公司A项目尾盘如何计算。
案例解析：
以山东为例，房地产开发项目清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应当按规定进行土地增值税尾盘申报。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×清算后销售（转让）面积
单位建筑面积成本费用=清算审核结论确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷总可售建筑面积
1、操作流程：
计算单位建筑面积成本费用：(43200-182)/110000=0.39万元/㎡
尾盘扣除项目金额：0.39*2150+12.15=850.65万元
计算增值额：1125-850.65=274.35万元
增值率：274.35/850.65=32.25%
确定适用税率：由于增值率未超过50%，适用土地增值税税率为30%。
应缴纳土地增值税：274.35*0.3=82.31万元
2、关键点分析
单位建筑面积成本费用的准确性：确保所有数据准确无误，直接影响到最终的税负计算。
增值率的确定：正确计算增值率是选择合适税率的关键步骤。
合规性：严格遵守税务法规，确保所有操作符合现行法律法规，避免潜在风险。
3、实际应用中的注意事项
记录保存：保持详细的交易记录和凭证，以备税务机关审查。
税务筹划：合理规划销售时间表和成本分配，尽量降低税负。
动态调整：根据市场变化和新出台的政策及时调整税务策略。
总结归纳：
企业应严格按照规定进行申报，确保计算准确、合规操作。关于尾盘销售，目前土地增值税政策较少，可结合当地政策口径，确认尾盘销售金额，正确计算尾盘销售土地增值税。
建议：
对于其他类似项目，可以参考本案例的操作流程，确保税务处理的规范性和准确性。
加强内部培训，提升员工对相关政策的理解和执行能力。
定期咨询专业税务顾问，确保企业税务策略与时俱进，适应最新的法律法规要求。
政策依据：
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》【国税发[2006]187号】第八条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告【国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号】第四十一条 房地产开发项目清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应当按规定进行土地增值税尾盘申报。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×清算后销售（转让）面积
单位建筑面积成本费用=清算审核结论确认的扣除项目总金额（不含与转让房地产有关的税金）÷总可售建筑面积
国家税务总局荆门市税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告【国家税务总局荆门市税务局公告2018年第4号】二、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税计算
（一）收入确认。包括纳税人本期销售（转让）房地产取得的全部价款和有关经济利益。
（二）扣除项目金额。扣除项目金额等于本期销售（转让）房地产可扣除成本费用加上与本期销售（转让）房地产收入有关的税费。
本期销售（转让）房地产可扣除成本费用=已清算项目的单位建筑面积成本费用×本期销售（转让）面积
已清算项目的单位建筑面积成本费用，是指主管税务机关在对该项目清算审核时下达的，土地增值税清算结论中确定的，不同开发产品的单位建筑面积成本费用。
本期转让房地产收入有关的税费，是指纳税人本期取得销售（转让）房地产收入实际缴纳的相关税费。
（三）应纳土地增值税的计算。第一步计算增值额，第二步根据增值额计算增值率，并据以确认适用税率和速算扣除系数，第三步计算应申报缴纳的土地增值税，确定应补（退）的土地增值税税额。
增值额=本期销售（转让）房地产收入-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
应补（退）土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
三、清算结束后发生补（退）房款问题处理
项目清算结束后，经房地产管理部门测量，房屋面积与清算时的面积不一致，纳税人收到多出合同的面积价款或退给业主少于合同的面积价款，按照实际取得的各开发产品收入额和相应开发产品土地增值税负担率分别计算应纳（退）土地增值税。
重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告【重庆市地方税务局公告2014年第9号】（五）查账征收清算后转让房产
1.查账征收方式清算后转让房产（简称清算后转让房产），应分房产类型确定单位建筑面积成本费用额，以此计算清算后转让扣除额，公式如下：
单位建筑面积成本费用额=清算成本费用额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算可售建筑面积
清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加
2.清算时因未取得合法有效凭证，而未能认定的成本项目（简称未定成本项目），清算后取得合法有效凭证的，应分房产类型归集“后续成本额”，可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除，公式如下：
单位建筑面积成本费用额=清算认定（或上期累计）“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”÷清算可售建筑面积
清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积+本期转让房产有关税金及附加
纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明，主管税务机关在清算审核时一并核实确认，否则相关成本不予以后续扣除。
3.清算后转让房产土地增值税应按月计算，于次月征收期内申报缴纳；清算后转让房产涉及上述后续扣除的，土地增值税应按月预缴、按年计算，于年度终了后十五日内申报，在主管税务机关规定的期限内缴纳。
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