实务案例：房地产项目“七通一平”成本争议与土地增值税清算风险防控

摘要：前期工程费指在取得土地使用权之后、项目开发前期发生的各项费用。包括：筹建费、规划、设计、七通一平等费用支出。

房地产开发企业在进行项目开发前，往往需要进行“七通一平”工作，这是指将原始状态（毛地或生地）的土地转变为适合建筑施工的土地所必需的流程。本文通过一个具体案例，剖析七通一平支出在土地增值税清算过程中可能遭遇的税务风险，并提出有效的防控措施，以供房地产企业借鉴。

关键词：“前期工程费”、“七通一平”、“不允许扣除的成本”“约定交付条件”。

案例概要：

房地产企业于2020年与当地国土资源局签订土地合同，合同约定2020年8月10日交付土地，项目于2020年11月12日正式开工，竣工日期2022年12月11号，截至2023年5月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2023年6月11日，该项目所在地主管税务机关对该房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核前期工程费时，发现企业提供的合同存在以下争议：

①企业与当地规划局签订的土地合同已经约定交付条件为交付土地时，红线内地面已经平整且周围基础设施达到“四通一平”，但在后续审核时发现企业仍列支“四通一平”施工款5,490,825.96元，列支费用较高且与合同约定交付条件相冲突。

图1:

图2

根据上述信息，试分析该项目“前期工程费-七通一平”支出在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图1-图2可知

    房地产企业于2020年与当地国土资源局签订土地合同，合同约定2020年8月交付土地，双方约定交付土地的条件是房地产企业在接手土地之前，红线内地面已经平整。对于企业在接手之后列支场地平整费用，若无正当理由，税务机关可能质疑这些成本的真实性，进而影响到可扣除的成本总额，增加土地增值税负担。

总结归纳：

在实务中针对“前期工程费-七通一平支出”，很容易出现以下情况：

房地产企业签订的土地合同约定交付条件是“七通一平”，但企业接手后发现，由于某些原因施工现场达不到施工要求，因此为保证工期连续，企业自行选择施工企业进行二次施工。

若税务机关针对上述情况发生的成本提出异议，企业若不能提供充分证据证明额外作业的必要性和实际发生性，税务机关可能会视该笔费用为虚列，依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定，非实际发生的成本不得扣除。

因此企业在处理“七通一平”支出时；

遇到必须的二次施工，如场地平整不达标等，应详实记录整个过程，包括但不限于前后对比照片、第三方检测报告、施工合同及付款凭证，以备税务审查之需。

（2）针对有异议事项主动与税务机关沟通，对有争议的费用提前寻求确认，减少税务风险。

（3）加强内控管理，定期审计前期工程费用，确保每笔支出都有合理依据，避免不实成本的累积。

政策依据

《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

第二十三条 审核前期工程费时应当重点关注：

(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

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