暗藏玄机：解析某房地产项目监理费中的税务风险与合规之道

监理费是指在工程项目中，建设单位聘请工程监理单位对施工质量、进度、安全等方面进行监督管理所支付的费用。

本文中，甲房地产企业“筑云台”项目在监理费申报中出现了竣工面积超出许可范围、不同项目的监理费用混淆记账，以及将与监理工作无关的租房费用错误计入成本等问题，导致税务风险。根据相关政策法规，实际发生的监理费应按合同约定扣除，而无关支出不应计入可扣减成本。实务中，企业该如何有效把控及防范类似风险发生？接下来我们以实物案例形式与大家一起学习探讨。

关键词： “监理费成本”“监理费用支出” “监理合同约定”

（注：文中项目为范例构建，非真实项目名称）

案例概要：

甲房地产企业于2017年03月01日在土地资源局进行“筑云台”项目的地块1和“观山澜”项目地块2竞拍。项目于2017年5月23日正式开工，并于2020年5月2日完成竣工验收备案，截至2023年6月，“筑云台”项目已转让房地产建筑面积占比99%。

2023年6月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业“筑云台”项目下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

本项目于2017年3月拿地，后于2017年5月成功办理出两个项目的建筑施工许可证。相关资料：

建筑施工许可证

监理合同约定条款

申报清算成本明细

根据上述信息，试分析该项目“监理费”成本费用在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

1、根据监理合同约定可知，约定最终监理费由竣工面积乘以12元每平方米计算得出。

现已申报“**市C工程项目管理有限公司”监理总成本为41万元，经倒推计算得出竣工面积超建筑施工许可证中建筑面积，共7025.60平方米。

根据申报建筑施工许可证和成本明细可知，甲房地产开发商同时开发“筑云台”与“观山澜”项目，且存在将“观山澜”监理费计入“筑云台”项目的情况。

根据申报清算成本明细可知，申报成本中存在将租房相关费用计入成本的情况。

综上，本次申报成本明细中存在因合同约定提供相应房屋、资料字眼，故企业将与监理方相关的支出费用成本化，实则在监理合同金额组成中并无相关事项，且约定的“房屋、资料”更偏向办公场地而非住宿生活场地，故不应计入成本。

在实务中，应注意合同约定事项，若因某些原因更改或补充规划面积，则需及时签订补充协议并说明面积及金额变动情况，以减少相应的税务风险。

总结归纳：

在房地产项目中，监理费的核算与税务处理是企业财务管理的重要组成部分。通过上述案例分析，我们可以总结出以下几点关于监理费成本费用在土地增值税清算过程中存在的风险及防范措施：

1. 合同约定与实际支出不符的风险

风险描述：案例中，“**市C工程项目管理有限公司”的监理总成本为41万元，但根据建筑施工许可证的建筑面积计算，存在竣工面积超出许可证中建筑面积的情况，导致申报的成本与实际情况不符。

防范措施：企业应确保所有合同条款明确、具体，并与实际执行情况保持一致。对于任何变更或补充，应及时签订补充协议并详细记录变更内容，包括面积和金额的调整。

2. 项目间费用混淆的风险

风险描述：甲房地产开发商同时开发两个项目，存在将一个项目的监理费错误地计入另一个项目的情况。

防范措施：建立严格的项目管理制度，确保每个项目的费用都能准确归属。使用项目管理软件或系统来跟踪和管理各项目的费用，避免混淆。

3. 非合规成本计入的风险

风险描述：案例中提到，将租房相关费用（如水费、电费、燃气费）计入成本，这些费用可能不符合税法规定的可扣除成本。

防范措施：仔细审查所有支出是否符合税法规定，仅将合法、合理的成本计入税前扣除。对于不明确的支出，应咨询税务专家或进行适当的税务规划。

4. 合同管理不善的风险

风险描述：由于合同管理不善，可能导致无法提供足够的证据来证明某些费用的合理性和必要性。

防范措施：加强合同管理，确保所有合同都有详细的记录，包括合同金额、服务范围、支付条件等。保留所有相关的支持文件和通信记录，以备审计时使用。

因此，在处理监理费及其他相关成本时，房地产企业需要特别注意合同的准确性、项目的独立性以及成本的合规性。通过建立健全的内部控制系统和遵循税法规定，可以有效降低税务风险，确保企业的财务健康和合规性。

政策依据：

1.海南省税务局关于发布《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的公告(2021年第7号)第十六条规定：建筑安装工程费的扣除，应按以下规定处理：(四)实际发生的工程监理费允许扣除。

2.山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告(2022年第10号)第二十九条规定：土地增值税扣除项目按以下规定处理：3.建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。(6)实际发生并支付的工程监理费允许扣除。

3.四川省税务局土地增值税征管工作指引(试行)二十一条规定：关于向第三方支付与项目有关费用扣除问题纳税人发生的工程监理费支出，可以作为建筑安装工程费扣除。

4.青岛市税务局关于发布《国家税务总局青岛市税务局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告(2022年第6号)解读九：工程监理费是否可以扣除?《管理办法》第二十三条的开发间接费包括建设过程中实际发生并支付的工程监理费。

5.国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号 国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告：第二十四条 房地产开发成本按以下方法处理：(四)纳税人支付的工程监理费计入开发间接费用。

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