土地增值税清算实务案例：“小成本个人施工”带来的税务风险及应对策略

摘要："泰和域"度假中心是由A房地产开发商匠心筑造，座落于青山绿水之畔，巧妙地将自然景观与古典居住哲学融为一体，打造出一个高端的生活社区，体现了人与自然和谐共存的理想居住环境。

实务中，房地产企业的“个人施工”会隐藏什么样的税务风险以及如何有效把控、防范税收风险？接下来将以实务案例的形式与大家一起学习探讨。

关键词：“施工资质”“个人施工”“现金支出”

案例概要：

A房地产企业于2017年04月11日在土地资源局进行“泰和域”项目的地块竞拍。项目于2017年7月7日正式开工，并于2020年7月10日完成竣工验收备案，截至2023年7月，已转让房地产建筑面积占比99%。

2023年8月10日，该项目所在地主管税务机关对A房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核A房地产有限公司申报的开发成本时发现，“个人施工”成本占总开发成本的30%。

“个人施工”相关资料附件信息如下：

根据上述信息，试分析该项目“个人施工”成本费用在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由上述数据可知，本项目存在无资质个人施工且现金支付和资质外承包设计的情况。

1.根据开发成本明细（附件1）可归集“个人施工”成本工程项；筛选无资质个人施工，发现乙级设计资质不满足本次总建筑面积设计标准。

2.根据支付信息明细表（附件2）可知存在以下情况：

（1）开票单位与收款单位不一致；

（2）大额现金支付个人；

（3）大额资金转账个人。

综上所述，A房地产有限公司在项目施工过程中，针对个人开具发票、支付款项以及与承包商签订合同等环节，需要严格遵守相关法律法规及行业规定，特别是涉及到需要特定资质才能进行的施工作业部分，更应成为公司合规管理的重点关注领域。

总结归纳：

A房地产有限公司申报成本中涉及的“个人施工”存在“无证上岗”的风险，在实务中，部分工程项需有专业资质证明，个人无法单独承包，不同工程项针对自身项目规划对资质要求也不同。

我们在审核“个人施工”的合规性同时，也要关注相其是否真实发生，实务中所发生的“个人施工”成本不要一刀切处理，需根据不同地市情况再具体分析。

政策依据：

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 国税发[2009]91号 

第四章 清算审核

第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：

(一)在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　第二十三条　审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十四条　审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十五条　审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

　　第二十六条　审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

《中华人民共和国建筑法》 第二章 建筑许可、第三章 建筑工程发包与承包

《建筑业企业资质管理规定》 第二章 申请与许可