房企土增清算中「地下车位」如何分摊「建造成本」

在房地产开发中，地下车位常被视为“鸡肋”：市场定价受限，销售去化缓慢，专属成本低却分摊成本高企。

然而，在土地增值税（土增税）清算中，这个不起眼的配套设施却“屌丝逆袭”，因未售车位成本无法扣除，导致税负飙升，成为税企“必争之地”。俺结合政策文件与实务案例，尝试剖析地下车位建造成本（不含土地成本）分摊的争议根源。

一、车位为何引发税企“死磕”？

地下车位作为住宅项目的配套设施，受地方政府配比要求而建，其专属建造成本（如划线、照明）较低，但若按传统建筑面积法分摊共同成本（如地下基础、建安成本），单位成本常高于市场售价，形成“收入成本倒挂”。在土增税清算时（已售面积超85%），未售车位成本无法扣除，推高增值额和税负。以某项目为例：总建造成本10亿元，总建筑面积61万㎡（住宅60万㎡，车位1万㎡），按面积法分摊，车位成本达1.64亿元，若市场售价仅1亿元，清算时未售部分导致税负增加20%以上。

争议焦点：

1、清算时点：税务机关按《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）强制清算，企业认为应待车位全部去化。

2、成本分摊：共同成本是否应全额分摊到车位？受益原则被机械应用，忽略车位“附带产物”特性。

3、车位类型：产权、无产权非人防、人防、机械车位政策各异，如人防车位成本是否全额扣除。

4、收入核定：低价转让车位（如促销）可能被认定为“计税依据明显偏低且无正当理由”，遭税务核定调整。

政策滞后、税制复杂（法律位阶低，多为规范性文件）加剧争议，车位问题成为土增清算的“税负黑洞”。

二、车位类型与分摊原则

地下车位按用途和产权分类，分摊规则不同：

产权车位：有产权，可售，需分摊成本，计入清算。

无产权非人防车位：不计容积率，仅转让使用权，成本分摊争议大，常低分摊或不分摊。

人防车位：属政府产权，建成后移交，成本通常全部分摊到可售房产。

机械车位：涉及设备成本，可据实扣除，但基础成本分摊需明确。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）及《清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）要求成本按“受益对象合理分配”。地下共同成本主要服务地上建筑，车位仅附带受益，不应同等分摊。车位作为“副产品”，价值远低于住宅（售价仅为其1/10~1/5），与主产品同等分摊成本不合理。

三、建造成本分摊方法解析

总局未强制具体分摊方法，仅要求“合理”。结合政策与实务，常见方法如下：

1.建筑面积法（或可售面积法）

公式：车位成本 = [总建造成本 / 总建筑面积] × 车位面积

适用：产权车位，操作简单。

示例：总建造成本10亿元，总面积61万㎡（车位1万㎡），车位成本 ≈ 1.64亿元。若售价仅1亿元，倒挂严重。

缺点：忽略价值差异，成本超市场价，审计要求计提减值，未售车位成本无法扣除。

政策依据：国税发〔2009〕91号，浙江公告2014年第16号（收入并入房产）。

2.据实扣除法（固定单价法）

公式：车位成本 = [地下共同成本 / 总建筑面积] + [专属成本 / 车位数]

适用：无产权非人防、人防车位，仅分摊专属成本（如划线、设备）。

示例：地下共同成本5亿元，面积5万㎡；专属成本0.5亿元，1000个车位。单价成本 = 6万元/个。

优势：贴近副产品逻辑，成本低。

政策依据：国税发〔2009〕31号（企业所得税视车位为公共配套，不保留成本）。

争议：需工程结算单据，共同成本区分难。

3.市场价值系数法（毛利率法）

公式：车位成本 = 车位收入 × (1 - 主产品毛利率) 或 分摊系数 = 车位市场价值 / 项目总价值

适用：上海认可，解决倒挂。

示例：毛利率15%，车位收入1亿元，成本 = 0.85亿元。

优势：收入成本匹配，未售车位不影响清算，防筹划风险。

政策依据：上海地方政策，国税发〔2009〕91号“合理分摊”。

争议：需市场价值评估。

4.受益对象法

公式：专用成本归车位，共享成本按受益比例分摊（如住宅90%，车位10%）。

适用：人防车位，成本全部分摊到可售房产。

示例：地下成本5亿元，车位受益10%，成本 = 0.5亿元。

缺点：主观性强，需第三方评估。

政策依据：国税发〔2009〕91号。

四、政策依据与实务借鉴

1.国家政策：

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）：成本分摊需“合理”。

《清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）：第14条要求按受益对象分配，第15条允许地方细化。

《企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）：车位作为公共配套，不保留独立成本，收入冲减主产品成本。

2.地方实践：

上海：允许四种方法（占地面积法、建筑面积法、据实扣除法、市场价值系数法），毛利率法更易接受。

浙江：公告2014年第16号，车位收入并入房产，成本为0。

广东：2024年征求意见稿，人防车位成本不按比例扣除，全部分摊到可售房产。

3.会计与审计：

上市房企多视车位为副产品，采用不分摊、仅土建成本或毛利率法。面积法常被审计要求计提减值。

1.司法案例（广州德发案）：

税务机关以车位等房产拍卖价格偏低（2300元/㎡，低于市场价85000元/个）核定收入，法院支持但否定滞纳金，强调“正当理由”需证据支持。低价转让车位需证明合理性。

五、“副产品”视角的突破

车位争议源于成本扣除不配比，传统面积法忽略其“副产品”属性——利用地下基础设施加工形成，价值低，非主产品。类比制造业副产品（如甘油），不应同等分摊成本。会计核算、企业所得税、地方实践（如浙江、上海）均支持低分摊或不分摊。

为何推荐毛利率法：

1.配比性：成本按住宅毛利率倒推，匹配收入，避免倒挂。

2.防筹划：不分摊成本可能诱导推迟销售，固定成本法难区分共同成本。

3.政策支持：上海市场价值系数法为其变体，浙江成本为0更激进。

4.实务可行：会计审计认可，易获税务接受。

操作示例：毛利率15%，车位收入1亿元，成本 = 0.85亿元，即使未售也匹配。

六、结语

地下车位建造成本分摊的“死磕”源于收入成本不配比，毛利率法通过匹配价值与成本，是破解困局的务实选择。企业需加强证据准备，税务机关应审慎核定，期待全国统一政策化解争议。

好了，以上就是本篇文章的全部内容。

文章来源：布斯的老乔