一文读懂·转让旧房的土地增值税的计算与申报
导 语
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 (简称“房地产”)的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。
一、什么是旧房
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第七条规定:“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。”
名词解释
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)第二条第(一)项的规定，以下情形房产，再转让属于转让旧房:
(1)单位和个人对外取得(购置、接受投资、抵债、受赠、交换等)的房产;
(2)房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产;
(3)房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。
二、转让旧房土地增值税的计算
1、扣除额
1.如企业能够提供评估价格，按照评估价格作为扣除依据:
(取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+评估费用)+与转让房地产相关的税金等
2.如企业不能提供评估价格，但能够提供购入时发票，表中扣除额为:
(购房发票金额+发票加计扣除金额+购房契税)+与转让房地产相关的税金等
2、增值额
增值额=应税收入-扣除额
3、税率及计算
实务中，往往采用速算扣除法计算。即以总的增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数，直接得出土地增值税的应纳税额。
三、旧房的扣除项目如何确认
财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号 第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
四、评估价格的如何认定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法[1995]6号 第七条(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
五、不能取得评估价格的处理：找到购房发票
国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号）第六条 关于旧房转让时的扣除计算问题。
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
1、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
2、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
3、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
提示
如果时间久远没有找到发票的，在过户房屋前，可前往不动产登记中心查询窗口申请查询与复印房屋购入时的完税凭证，可能获得意外的“收获”。
六、不能取得评估价格且无法找到购房发票的
如纳税人既不能提供购房发票，又不能取得房地产评估价格，则可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，采用核定征收方式计算土地增值税，即以全部转让收入作为计税依据，直接乘以核定征收率计算税款。
《税收征管法》第三十五条，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
(二)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；
(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
注意
税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
七、转让旧房纳税申报表的填列
应税收入的确定
填报1-4栏次
以《房地产交易税收申报联系单》记载的收入确定转让金额。
注意:营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
扣除项目计算——提供评估价格
填报6-10栏次
第6行：根据评估机构出具的报告上取得土地使用权所支付的金额填写。
第7行：评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，即旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率。
第8行：根据评估机构出具的报告上旧房及建筑物的重置成本价金额填写。
第9行：根据评估机构出具的报告上取得成新度折扣率填写。
第10行：按照评估费用的发票金额据实填报。
扣除项目计算——提供购房发票
填报11-14栏次
第11行：提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)填报。
提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额填报。提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和填报。
第12行：根据《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
加计扣除金额的计算公式为:
扣除项目的金额=发票所载金额×[1+N(年)×5%]
第13行：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第七条规定，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
第14行：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金"予以扣除。按照房产购入时的契税完税凭证的金额据实填报。
扣除项目计算——税金
填报16-19栏次
第16行：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。因此此行基本不填。
第17行：据实填报此次旧房转让应缴的城市维护建设税。
第18行：填报此次交易签订的不动产转让合同已缴的印花税。
第19行：据实填报此次旧房转让应缴的教育费附加和地方教育费附加之和。
注意
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第十四条第五款规定，提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
企业提交评估报告应附评估机构据以出具报告的技术报告。重置成本价及成新度折扣率应在房地产评估机构出具的评估报告中分别列示，未分别列示的评估报告不予采信。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十二条规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但是，当对纳税人发生条例第九条规定的隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
文章来源：闵智税务律师团队
