房企开发的「地下车位」是否「计入容积率」的决定因素

地下车位是否计入容积率（即总计容建筑面积与地块面积的比率），在中国城市规划和房地产开发中是一个常见问题。一般而言，地下车位往往不计入容积率，以鼓励开发商增加停车设施供给，缓解城市停车难题。但这一决定并非绝对统一，而是受多重因素影响，主要取决于规划法规、项目用途和审批过程。俺从关键决定因素入手进行说明，主要基于国家标准和地方实践。

1. 国家标准和规范的规定

核心依据：《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。该规范定义了建筑面积的计算规则，包括地下空间：

地下室或半地下室的建筑面积计算取决于层高和结构：结构净高在2.10m以上，且结构地板面到室外设计地面的高度在2.2m以上的，按全面积计算；若高度不足2.2m，按1/2面积计算；低于2.10m的不计算建筑面积。

然而，该规范主要计算建筑面积本身，并不直接规定是否计入容积率。容积率计算时，规划部门可根据政策豁免地下部分，尤其是用于停车的地下空间，通常不纳入计容建筑面积。

其他相关国家标准：《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）和《民用建筑设计统一标准》（GB 50352-2019），强调地下空间开发强度控制，但鼓励地下停车不计入容积率，以优化城市空间利用。

2. 地方规划政策和规程

各地政府规划部门在项目审批时有较大自主权，导致区域差异：

例如，在福州市，根据《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》（2024版），公用设施及地下设备用房等地下空间不计入容积率建筑面积，包括地下停车库。

在深圳市、德州市等地的技术规程中，地下室用于停车的，通常不计入容积率；但若用于商业、办公等其他用途，可能按0.6系数折算后计入。

绝大多数地方政府（如北京、上海、广州）在审批时，未将纯地下车位面积计入容积率，但需符合当地控制性详细规划（控规）和用地指标。

影响因素：地方政策往往参考国家标准，但结合本地土地资源、交通需求和环保要求调整。例如，一些城市为控制人口密度，会严格限制地下商业计入，但豁免停车。

3. 项目具体规划条件和土地出让合同

在土地出让阶段，规划部门会通过《建设用地规划许可证》和土地出让合同明确容积率计算范围。地下车位是否计入取决于：

规划图纸审核：通过审查建设图纸、建造成本和技术档案，核查是否纳入土地使用权面积。如果地下车位未纳入地块容积率计算基数，通常不计入。

用途区分：纯用于停车的不计入；若兼作人防工程、商业或设备用房，可能部分计入或折算。

权属与成本：最高人民法院案例显示，地下车位不计入容积率时，其权属往往归开发商（因未分摊到业主土地使用权份额），但这不直接决定计入与否，而是结果。

4. 其他影响因素

层高和结构要求：如前所述，若地下车位层高不足2.2m，可能连建筑面积都不计算，自然不计入容积率。

政策导向：国家鼓励地下停车建设（如住建部相关文件），因此多地豁免计入，以降低开发成本、增加停车位供给。但若违反规划（如超建商业），税务或规划部门可追责。

区域差异：一线城市（如深圳）更注重严格控制，二三线城市可能更灵活。实际操作中，开发商需在规划报建时咨询当地自然资源和规划局。

结论与建议

地下车位是否计入容积率主要由地方规划部门在项目审批时的政策解读和具体规划条件决定，以国家标准为基准，通常不计入以促进城市可持续发展。但存在地方差异和例外（如用途变更）。

好了，以上就是本篇文章的全部内容。

文章来源：布斯的老乔