剖析房地产企业“A项目”开发间接费中管理人员工资的税务风险与防范
摘要：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
甲房地产企业在“A项目”土地增值税清算时，因将非工程部门（如行政、财务、销售）的人员工资错误计入开发间接费用，并且工资表未清晰标注人员所属部门，面临税务合规风险。根据税法规定，这些成本需调整，以避免不合理的税务负担。本案例强调了准确分类和记录成本的重要性，以防范税务风险。
关键词：“开发间接费”、“非工程部工资”“税务合规”
案例概要：
甲房地产企业于2015年1月1日在发改部门进行“A项目”的立项。截至2019年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。
2019年5月10日，该项目所在地主管税务机关对甲房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。
税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核开发间接费时，发现企业提供的工资表存在以下问题：
①将企业行政管理部门、财务部、销售部等人员工资计入开发间接费用的情形；企业提供的部分工资表所列支人员未区分使用部门，无法核实所列支人员是否均服务于本次清算项目。
图1
根据上述信息，试分析该项目“土地增值税-管理人员工资”部分在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？
案例解析：
由图1可知
（1）2015年10月份工资表列支财务经理、总经理等人员工资，存在将企业行政管理部门(总部)计入开发间接费用的情形，根据（国税发〔2009〕91号）号文以及当地政策，此部分成本应进行相应调整。
（2）针对表1“合约部”、“成本部”等部门所列支的工资成本，各地税局的处理则存在一定差异。本次展示案例所属的税局认为上述部门所列支的工资成本可作为开发成本列支；与此相反的是部分税局则认为需要调整剔除。各地税务机关口径略有差异，具体以当地口径为准，企业可进行灵活处理。
总结归纳：
根据案例提供的信息，甲房地产企业在土地增值税清算过程中，针对“开发间接费-管理人员工资”部分存在以下税务风险：
（1）混淆管理费用与开发间接费用：由于该科目与管理费用的易混性，企业极易将行政管理部门、财务部、销售部等非直接参与项目开发的部门人员工资计入了开发间接费用，例如将“总经理”“财务总监”等人员工资计入本科目。这违反了《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定，即不应将总经理或行政部门的管理费用错误地归入开发间接费用。
（2）无法清晰区分成本归属：在编制工资表时，未能明确标注人员所属部门及职位，如案例中所列支人员的职责分配不清晰，未区分列支人员所属部门等；导致税务机关难以核实这些人员是否专门为本次清算项目服务。
（3）跨项目成本混同：可能存在将其他项目人员的工资计入本次清算项目的情况，造成成本不合理增加，影响到土地增值税的计算准确性。
以上行为可能存在成本不被认定的风险，进而被税务机关进行纳税调整。
为了有效把控和防范上述风险，房地产企业在进行账务处理时，可以采取以下措施：
（1）精细化财务管理：确保工资表的编制清晰明了，详细准确标注所列支工资表人员信息，尤其是所属部门和职位，特别是要注明他们与当前清算项目的关联性。
（2）合规调整成本分类：工资表所列支人员所属部门应根据实际进行调整，对于不属于工程部的管理人员，其工资应当按照实际发生情况计入相应的期间费用而非开发间接费用，避免将“非工程部人员”工资成本和应计入期间费用的成本计入清算项目，减少因成本划分不当而引发的税务风险，避免不必要的税务争议。
（3）遵循地方政策差异：鉴于不同地区对某些部门（如合约部、成本部）的工资处理方式可能有所不同，企业应密切跟踪当地税务局的具体规定，并据此调整自身的账务处理方法。
（4）定期内部审计：通过建立有效的内部控制机制，定期审查相关成本的合理性和合法性，及时发现并纠正潜在的问题。
综上所述，房地产企业在处理类似问题时，需要严格遵守相关政策法规，同时保持高度的会计谨慎，以减少因成本划分不当而引发的税务风险。
政策依据
《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》 （国税发〔2009〕91号）
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。
(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
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