以不动产清偿债务如何财税处理？

债务重组，是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。债务重组的方式主要包括：

（1）以资产清偿债务；

（2）将债务转为权益工具，即债转股；

（3）修改其他条款；

（4）以上方式的组合。以非货币资产清偿债务属于债务重组，本文以案例非货币资产清偿债务税会处理及纳税调整进行分析。

案例：甲公司欠乙公司货款1000万元，2024年10月10日，经双方协商一致，乙公司同意甲公司以不动产（营改增之前取得）抵债，不动产不含税市场价600万（房屋原值800万，累计折旧700万），并依法办理了过户手续。

一、债务人甲公司的财税处理

1.会计处理

借：应付账款—乙公司 1000万

      累计折旧700

贷：固定资产 800万

      应交税费—应交增值税（销项税额） 30万

      其他收益—债务重组收益 870万

2.税务处理。

在增值税上，以非现金资产清偿债务的债务重组中，债务人将非货币性资产用于抵债，属于增值税应税行为，应该申报缴纳增值税并按规定开具发票。

在土地增值税上，以非现金资产清偿债务的债务重组中，抵债资产涉及房产的，应视同销售房地产申报缴纳土地增值税。

在印花税上，以非现金资产清偿债务的债务重组中，抵债资产涉及房产的，应当办理产权转移，因此，转让方应当缴纳“产权转移书据”印花税。

在企业所得税上，新会计准则对企业以资产清偿债务，不论是资产实现的利得或损失还是债务重组实现的利得或损失均计入“其他收益”，即不加以区分。但在企业所得税上，要分解为销售不动产和按销售价清偿债务两项业务，因此要确认销售不动产所得和债务重组所得：财产转让所得为400（600-100）万元，债务重组实现的利得为470（870-400）万元。根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）有关规定，企业取得的债务重组收入，无论是以货币形式还是以非货币形式体现，都应一次性计入确认收入的年度计缴企业所得税。但《财政部  国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59号)的规定，企业重组“具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的”，且企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，对“股权支付部分”可以先择特殊性税务处理，即可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额。《国家税务总局关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》(国家税务总局公告2015年第48号)附表《企业重组所得税特殊性税务处理报告表(债务重组)》中，对如何计算“债务重组所得占本年度应纳税所得额的比重”作了明确，计算公式为：债务重组所得占本年度应纳税所得额的比重=债务人债务重组所得÷债务人本年度应纳税所得额。其中，债务人债务重组所得=债务人重组业务涉及的债务计税基础-债务人用于偿付债务的资产公允价值。

二、债权人乙公司的财税处理

1.会计处理。

根据《企业会计准则第12号——债务重组》和相关应用指南，债权人通过放弃债权的公允价值这个基础来确认相关资产账面价值（受让非金融资产）或相关利得损失（受让金融资产）。债权人初始确认受让的非金融资产时,应以放弃债权的公允价值和直接可归属于受让资产的其他成本作为受让资产的初始计量成本。假设放弃债权的公允价值为800万元，会计处理如下：

借：固定资产  770万（1000－30-200）

      应交税费—应交增值税（进项税额） 30万

      投资收益 200万

贷：应收账款 1000万

2、税务处理

在契税上，《中华人民共和国契税法》第二条规定，以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。因此，以非货币性资产清偿债务方式的债务重组中，抵债资产涉及房地产的，债务人承受土地房屋权属时应按规定申报缴纳契税。但是，对于特殊情况下发生债转股业务，涉及承受土地房屋权属的，可以免征契税。《财政部 税务总局关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第49号）第七条规定，经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

在印花税上，以非现金资产清偿债务的债务重组中，抵债资产涉及房产的，应当办理产权转移，因此，受让方应当缴纳“产权转移书据”印花税。

在企业所得税上，乙公司应当以应收账款的公允价值与受让资产为对价关系，因此，乙公司受让的不动产应当以公允价值770万为计税基础，企业所得税应确认的债务重组损失=1000－800=200万元，在当年企业所得税纳税申报时税前扣除。填报《A105090资产损失税前扣除及纳税调整明细表》，并留存债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明等其他证据材料。