警惕风险！房地产企业甲供材与土地增值税清算成本扣除

摘要：房地产企业在进行房产开发的过程中，甲供材是一个经常被提及的概念，它是指由甲方（通常是开发商）为了加快项目建设进度或是节省资金，直接提供材料、设备给乙方（通常是施工方或承包商）的情况。

审核分析要点：

是否存在甲供材，甲供材部分是否重复扣除？

根据施工合同的“承包方式”，判断是否存在甲供材的情况。承包形式为“包工包料”的总包合同中也可能存在甲供材，甲供范围可能出现在专用条款中，也可能出现在合同附件的“甲供材明细表”中。

本文通过一个具体案例探讨房地产企业在开发项目时，“甲供材”可能隐藏的税务风险以及如何有效地进行风险把控。

案例概要：

房地产企业于2019年在发改部门进行“A项目”的立项。项目于2019年12月正式开工，竣工日期2021年6月。截至2022年4月，已转让房地产建筑面积占比100%，销售比例100%，已达到清算要求。

2022年9月10日，该项目所在地主管税务机关对房地产企业下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知），两个项目同时清算。

税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核开发成本时，发现企业提供的工程合同和发票存在以下问题：

①怀疑其他项目甲供材成本列入本次清算项目。

②怀疑企业甲供成本虚列。

具体合同及发票明细见下述图1、图2

图1：总承包方

图2：

根据上述信息，试分析上述情况在本次土地增值税清算过程中存在哪些风险？

案例解析：

由图可知

企业与山东清临建筑工程有限公司签订总包合同。合同约定工程承包方式为该公司包工包料。但税务机关在审核其他合同时发现企业已与图2所列支公司签订购销合同，分别为钢筋、沙子、水泥等，合同金额共计3,302,490.01元，金额较大且已全额开票但企业未能提供甲供材的出入库单据。针对本案例，税务机关经过审核后认为此部分成本疑似与总包工程存在重复，要求企业提供书面解释并提供相关证据证明成本真实性。

总结归纳：

在本案例中，由于总包合同约定是承包方包工包料，这意味着工程总价中已经包含了材料成本。如果企业在计算土地增值税时还将与其他公司签订的材料成本计入，则存在成本重复计算的风险，若不能提供合同结算资料、甲供出入库单、银行流水等证据证明此部分甲供材成本的真实性，税务机关可能视此部分成本为虚列。针对本案例税务机关要求企业提供甲供材出入库单并解释总包合同与材料采购合同是否存在重复。

因此，企业在实务中处理“甲供材”问题时：

(1) 应建立完善的成本核算体系，确保甲供材料的成本仅在一处计入，避免重复计算。

(2) 应确保所有的甲供材料都有合法有效的发票、出入库单，以支持成本扣除。

(3) 在与施工单位签订的合同中明确约定甲供材料的范围、价格、质量标准等细节，减少后续争议。

政策依据

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第三条

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