购买在建工程的成本在土增清算时如何扣除？各地存在差异！

摘要：房地产企业的在建工程是指那些已经开始建设但尚未完成、没有达到预定可使用状态的房地产项目。对于受让方而言，接手在建工程可以获得现成的开发基础，节省初期的开发时间和成本。

受让方购买在建项目并进行后续开发建设，完工销售。土地增值税清算时，购买方又该如何扣除成本呢？

关键词：“购买在建工程”“成本扣除”

案例概要：

A房地产企业开发建设“金象山小区”项目，项目于2015年07月20日正式开工建设，截止2016年1月18日，已完成地下室基础工程施工。2016年2月10日因A房地产企业面临严重的资金短缺，遂决定将“金象山小区”项目整体转让给B房地产企业，由B房地产企业继续开发建设，项目于2017年10月11日竣工验收。2022年10月20日，经主管税务机关核查，“金象山小区”项目达到土地增值税清算的条件并下达《税务事项通知书》（土地增值税清算通知）。

税务机关在审查B房地产企业“金象山小区”项目的成本数据时发现，B房地产企业申报“在建工程转让成本”5800万元，“项目后续建设支出”1.8亿元，均合法合规。

试问，土地增值税清算时，“购买在建项目的成本”和“项目后续建设支出”的处理方式是否相同？

案例解析：

“购买在建项目的成本”和“项目后续建设支出”均能够在B房地产企业土地增值税清算时扣除，但在“开发费用比例扣除”以及计算“财政部规定的其他扣除项目”时却存在地域差异。

山东省、浙江省：受让方“购买在建项目的成本”不得作为计算“开发费用比例扣除”以及“财政部规定的其他扣除项目”的基数；“项目后续建设支出”允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

黑龙江省、天津市：受让方“购买在建项目的成本”不得作为计算“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除）；“项目后续建设支出”允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

重庆市：转让方其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；受让方其“取得土地、未竣工项目所支付的款项”，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

厦门市：受让方“取得未竣工房地产所支付的价款”以及“项目后续建设支出”均允许作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

总结归纳：

多数地区“购买在建项目的成本”是不允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除）；而少部分地区“购买在建项目的成本”允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数，但也会基于转让方未加计的前提，避免重复加计的出现。

案例中，“购买在建项目的成本”为5800万元，若不允许作为“财政部规定的其他扣除项目”的基数（不能加计扣除），则会少扣除成本1160万元。

政策依据：

《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》  国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号 第三十三条

第三十三条 房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告  浙江省地方税务局公告2014年第16号  第四条

四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

黑龙江省地方税务局公告2016年第2号 （黑龙江省土地增值税清算管理操作规程）  第二十九条

第二十九条 审核财政部规定的其他扣除项目时应当重点关注：

(二)对于取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，审核是否按规定仅按房地产开发成本的20%加计扣除，即允许扣除项目应为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地所需成本、再加计开发成本的20%，以及在房地产转让环节缴纳的税金。

天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告  天津市地方税务局公告2016年第25号  第七条

七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》  国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号  第二十七条

第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下：

(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

(二)改良开发未竣工房地产发生的成本;

(三)房地产开发费用;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)国家规定的其他扣除项目。

　　以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第(一)(二)项的金额。

关于印发《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》的通知 渝财税[2015]93号

一、土地增值税

（三）相关扣除项目

2.房地产企业转让开发的土地、未竣工房地产项目，其“取得土地使用权所支付的金额”不能加计扣除；承受土地、未竣工项目的房地产企业在完成房地产项目开发，进行土地增值税清算时，其取得土地、未竣工项目所支付的款项，可作为“取得土地使用权所支付的金额”，并适用加计扣除。

南宁市地方税务局关于土地增值税清算有关政策问题的公告  南宁市地方税务局公告2016年第3号

七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题

房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。

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