房地产企业财税风险特征与税收筹划

1.     房地产企业收入成本因果配比与年度配比的矛盾导致的财税风险

正常企业的财务会计系统的配比通常是因果配比与时间配比的统一。但房地产企业项目运作的长周期性决定了项目一定是跨越会计年度和纳税年度的，项目收入与成本的因果配比与年度配比产生矛盾，这是房地产企业不同于其他企业最重要的财税特点，由此决定了房地产企业的税收风险也完全不同于其他所有的企业。

正常房地产项目的开发，始于拿地，经历立项、规划审批，拿到施工许可证开始开工建设，达到预售条件取得预售许可证，施工同时同步开始预售，直至项目最终完工，完成竣工验收和备案，最后交房入住。这才完成整个项目商品房的开发过程。这个完整的过程短则三年，长则五六年甚至更长，为了更好的理解房地独特的配比特点，我们将项目开发全过程划分为三大阶段：

第一阶段：从拿地开始到取得预售许可证结束为第一阶段，前期无收入阶段。第一年为前期无收入阶段，尚未开始预售商品房，无收入；项目成本已经开始发生，主要为土地成本、前期工程费和建安成本，如开始融资，融资费用也计入成本，由于成本发生的长周期，完工前无法同收入配比，只能计入资产类科目开发成本；费用正常发生，但主要为管理费用，财务费用忽略，销售费用暂无。这个阶段，由于没有收入，增值税、土地增值税均不需要缴纳，所得税进行年度汇算清缴，正常情况应形成亏损。

第二阶段：从开始预售到完工为第二阶段，预售阶段。预售阶段，开始预售商品房，大量房款流入企业，但达不到会计上确认收入的条件，企业财务会计系统暂不确认收入，计入负债类科目预收账款；开发成本继续发生，主要为建安成本、基础设施建造费和公共配套设施费；费用正常发生，主要为管理费用、销售费用。这个阶段开始收取大量房款，会计不确认收入但为了征税的需要，税法针对房地产这部分预售收入制订了特殊政策，增值税应在取得预售收入的当期预交，土地增值税预交也与增值税税同步进行，所得税情况比较复杂，按照税法要确认所得税收入，但当年度与收入配比的成本无法确认和计算，为了实现配比，税务法规采取了变通措施，采取了预估成本的方法，暂估算一个标准成本计算当年度企业所得税，这个预估成本在税收法规中不叫做预估成本，而是采用了另外一种表达方式：计税毛利率，这其实是预估成本比率的差额。税务机关的关注度重点是在企业有没有隐瞒收入，实际成本的发生同缴税没有任何关系。

第三阶段：从完工到项目彻底清算完成为第三阶段，完工清算阶段。完工清算阶段，假定商品房已经销售完毕，不再有房款流入企业，但完工和交房意味着会计上收入确认的条件已经满足，必须将预收账款转入收入；开发成本也全部发生完成，转入开发产品科目，然后同收入配比转入成本；费用继续正常发生，仍以管理费用为主。增值税税已经在上阶段跟随预收房款做了预交，现在完工交房阶段增值税纳税义务正式发生，需要按照要求申报缴纳。土地增值税预交完成，所得税也在上个年度根据预估成本计算缴纳，但土地增值税和所得税都面临整个的最终清算，实质就是在这个阶段当会计上完成项目的收入成本匹配后，所得税和土地增值税也需要完成收入和扣除项目的匹配，这种匹配必然导致所得税和土地增值税的最终清算。在完工之前，缴税方法较为简单，企业和税务机关之间的争议问题也较少，涉税风险同样较小；完工之后，成本完整发生，项目面临最终的清算，清算的复杂性、争议性比起预售阶段不可同日而语，更重要的是，在预售阶段由于成本发生不直接影响缴税，很多企业对于实际成本的规划、核算严重忽视，导致入账成本存在问题，这些成本风险暂时不会爆发，而是像地雷一样潜伏在企业财务会计系统中，最终在清算中彻底爆发。等到成本风险爆发之日再来寻找解决方案或者补救措施，谈何容易。

2.     以成本均衡管理为核心的项目预算管理

3.     财税工作的三个层面：初级核算、中级计划和预算、高级财务资源配置

4.     企业拿地的两种方式——出让、转让

5.     甲公司拿到土地，未开发直接转让给乙，能否直接过户？

目前大部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权不允许扣除相应的土地价款。从税收征管的角度来看，如何确定土地使用权的开发与否是其他政府土地管理部门的监管职责，由税务机关来判断有一定的难度，企业也很容易做相应的筹划来应对。

第一步，以土地作价获得增资扩股，通过减少投资环节的土地增值税缴纳来做税务筹划。增资扩股是企业增加资本金扩大股权，原股东股东权益不变，因此，企业增资扩股，原股东不涉及相关税收。

第二步，减资。企业减资，也不属于企业股权转让，即B企业在A公司的初始投资不变、权益不变；

涉税解析

1，直接转让土地，缴税——增值税、土地增值税、所得税、印花税、契税

2，通过转让股权的形式——有可能被税务机关征收土地增值税、企业所得税、印花税

1、通过对以上企业增资的解析，同理可以得出，企业减资，也不属于企业股权转让，即B企业在A公司的初始投资不变、权益不变；

2、由于甲企业不属于股权转让，间接的规避掉了，被认定为“利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。”的涉税风险；

3、投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；其余部分确认为投资资产转让所得；（国家税务总局公告2011年第34号）

4、由于A公司所持有的土地产权并未发生变更，因此，无需缴纳增值税与契税；

6.     甲公司工业用地，应先变性再转让还是先转让再变性？

根据政策规定，土地变性须先回土地储备整理中心回购，再经招拍挂取得土地使用权。

所以如果是可变性土地，最好是先转让再变性。

7.     主体调整陷阱——原定A公司开发，日后B公司开发，有什么陷阱？

涉嫌转让，由于考虑到国土部门开给房地产A公司的土地出让金收据，到国土部门和财政部门很难协商一致，换成B公司抬头的土地出让金收据。将在土地增值税前很难扣除。

第一种方法：与国土部门协商一致，根据招标挂牌出让结果，国土部门先与房地产母公司签订《国有土地使用权出让合同》，在房地产母公司办理完子公司注册登记手续后，再与子公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；或者约定国土部门直接与子公司签订《国有土地使用权出让合同》。

第二种方法：房地产开发企业、项目公司、政府部门签订三方补充协议，将土地受让人变更为项目公司。

房地产母公司将其土地变更到全资子公司名下开发的合同节税签订技巧

8.     出让金先交后返，需要缴税吗？

企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

9.     自行压低土地价格缴税是否可以？

评估机构参照同类房地产市场交易价格评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产收入。

10.  甲有划拨土地，与乙合作开发，是否需要将土地转移给乙公司，如果需要，如何转。

土地增值税——一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例你分房自用的，暂免增收土地增值税，建成后转让的，应征土地增值税。

以土地出资，会有被税务补征的风险；可以用划拨的方式。

11.  是否所有的拿地都会遇到拆迁补偿？

12.  补偿的性质是真是假，如何判断？（补偿与损失、补偿与转让）

13.  货币补偿中的证据链条取得

14.  房屋补偿中视同销售陷阱

用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东和投资人、抵债、置换非货币资产，视同销售，按照同时同地同类房地产平均价格确定or税务机关参照当年同类房地产市场价格评估确定。

15.  合作开发的关键决策点是什么

土地权属关系变迁。

16.  通过认购公司股权的形式避税，真的能避税吗

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税。

迟延且风险大。

17.  土地不动产对外投资交什么税，接受土地不动产投资交什么税。

股东以土地使用权投资需要缴纳企业所得税、印花税。契税由产权承受方缴纳。

18.  民间融资利息能不能入账（个人融资和内部集资、其他民间融资机构、其他非金融机构）

会计上如实入账，计入“开发成本--开发间接费”或“财务费用--利息支出”科目。

如果不入账，现金或银行存款余额就会造成不真实，账实相符。

税务上，超出银行同期贷款利率的部分做纳税调整就行了，有发票。

19.  甲公司从银行借款给乙公司用行不行；如果行，如何打入乙公司，甲公司借款利息能否计入乙公司，统借统还业务的标准

可以。

企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。

利息按各自负担的部分入账。

统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征税。

20.  老板个人借款给公司行不行，不收利息行不行，收了利息如何入账

可以。

税务局会从实质上要求老板就这笔税局认定的利息收入缴纳个人所得税的

签订短期低息合同，还了再借。

21.  集团内部资金管理往来款的税收风险

第三十六条　企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

22.  开盘前内部认购要不要缴税（定金、订金、诚意金、排号费），究竟是内部认购还是借款？

不是按照合同收取的，仅仅按照凭据，不受合同法约束，在其他应付款科目核算。

没有销售合同和预售合同，不交所得税

税务总局未明确，地方税务答疑各有不同。

23.  低级隐瞒收入的方法（往来款中的暂借款、有零有整的其他应付款、开盘前后的往来异动）；收入能永远隐瞒吗？隐瞒的收入如何转回？

要藏就别藏的太低级了。。。。

全看自己的底线在哪，这个问题不查了。

24.  按揭款的缴税风险、分期付款的缴税风险

按揭款到账就短期借款不可行，需要按规定处理首付款。

应收未收到的销售款，合同到期时也要纳税，特别是跨年的时候。

25.  创意营销的财税处理（一万抵两万，直接折扣）

一万做诚意金，进其他应付

真正签合同的时候全部按折后价签订。

26.  地下车位能不能转让（有产权车位、无产权车位），转让好还是出租好，分别如何缴税

转让一次性缴税

出租分期缴税

属于人防工程的车位无产权不得卖。

无产权的转让视为租赁

27.  以地下车位为代表的公共配套设施陷阱

配套设施的权属关系

28.  房地产的涉税合同：采购合同、施工合同、销售合同、租赁合同、土地合同、合作开和特、投资合同、借款合同

29.  合同影响财税的因素（合同类型、签署主体、标的物、对价款和付款方式、权利义务、违约责任）

房地产企业税收筹划到底应该怎么做？

近年来，房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策，竞争越来越激烈。在这种背景之下，控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段，而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种，并不是所有税种都适合进行税收筹划的，土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态，然而，不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。

税收优惠政策适用是否合法?

我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有：

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%；

因国家建设需要依法征用、收回的房地产；

因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税；

房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；

委托代建免税：对开发商而言，虽然取得了收入的，但是没有发生产权转移，其收入不属于土地增值税的征税范围；

当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时，税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议，例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策，都存在争议。

销售收入是否有少计的情况?

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为，比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。

扣除项目和金额是否准确?

计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。

综上，建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视，企业相关要及时掌握最新政策，结合项目实际情况，通过合法的税收筹划方案降低企业税负，提升核心竞争力。同时，当面临税务机关质疑时，企业应积极寻求税法专业人士的帮助，从法律角度出发，积极应对，据理力争。

文章来源：李龙地产财税服务

?