房地产企业「现房销售」是否预缴增值税、土地增值税和企业所得税？

现阶段，越来越多的房地产开发企业开始「现房销售」。那么，房企就会面临一个问题：销售「现房」，是否预缴增值税、土地增值税和企业所得税？

首先，什么是「现房」？

《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第三条对商品房现售和预售做了明确区分，即“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”

简而言之，没有竣备的商品房是「期房」，取得竣备的商品房是「现房」。

那么,「现房销售」是否预缴增值税、土地增值税和企业所得税？

我们来分别看一下增值税、土地增值税和企业所得税的税法规定。

1、增值税

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年18号）第十条规定：

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

《增值税预缴税款表》填表说明规定:

房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，“销售额”栏次填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。

根据上述规定，俺认为，需要预缴增值税的范围，限于房地产开发企业预售建设中的自行开发房地产项目。

而「现房销售」是指在商品房竣工备案之后进行的销售，收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不需要按3%的预征率预缴增值税。

那「现房销售」何时申报缴纳增值税？

由于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，基本形成以房地产开发公司将不动产交付给买受人的当天确认为增值税纳税义务发生时间的原则。

所以综合来说，「现房销售」不需要按照3%预缴增值税，只需在“交付时”按照9%申报缴纳增值税。

2、土地增值税

一个房地产开发项目土地增值税的缴纳是两步走，是先预缴，后清算。土地增值税是以整个项目的进度为周期，土增清算之前都是预缴，土增清算之后是正式申报缴纳。

项目完成土地增值税清算后，继续销售并收取的款项，就不需预缴土地增值税，可以直接按照尾盘销售，进行土地增值税的纳税申报。

所以，「现房销售」是否「预缴土地增值税」与销售的是「现房」还是「期房」无关。

那么，应当何时进行土地增值税的清算？

符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算，“应进行”就是“必须要进行”：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算，“可要求”就是“可以要求，也可以不要求”：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况

现阶段，各地税局对土增清算的征管趋严，很多房地产项目在达到了“可要求”土增清算的条件时，便会“被要求”做土增清算，但由于房企拖欠施工单位工程款，很难取得开发成本发票，也很难做工程结算，导致难以准确计算开发成本，会极大地影响土地增值税清算的结果。

除亏损或退税项目外，俺建议房企与当地税局沟通暂缓土增清算，继续预缴土地增值税，待清算条件成熟时再进行土增清算。

3、企业所得税

从时间的维度上来说，企业所得税与土地增值税不同，企业所得税的缴纳是以年度为周期，每年先季度预缴企业所得税，再做年度汇算清缴。

所以，无论销售的是「现房」还是「期房」，企业所得税都是需要按照季度预缴的。

还要从开发产品状态的维度来说，国税发[2009]31号文规定：房地产企业销售开发产品的收入划分为未完工开发产品收入和完工开发产品收入两个阶段。

开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

开发产品已开始投入使用。

开发产品已取得了初始产权证明。

国税发[2009]31号文规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

简而言之，未完工开发产品要按照预计毛利额来计入当期应纳税所得额，完工开发产品要按照实际毛利额计入当期应纳税所得额。

所以，销售「现房」，应按照实际毛利额计入当期应纳税所得额，在所属季度进行季度企业所得税预缴，所属年度结束后，进行企业所得税汇算清缴。

现阶段，很多房地产项目由于资金问题，已远远超过合同约定的交付日期，在未办理竣工备案手续的情况下，当地ZF要求，只要商品房满足“基本居住条件”，就要通知业主来收房。

财务人员应当关注：「收房」意味着，开发产品已开始投入使用，开发产品从「未完工」转为了「完工」。

好了，以上就是本篇文章的全部内容。

文章来源：布斯的老乔