房地产代建税务问题剖析

房地产代建税务问题剖析

用“水深火热”来概括2019年上半年房地产市场的情形，一点都不为过。有的城市房价高歌猛进，地王频出，一地难求。6月24日，深圳市采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让5幅地块，中海、越秀等房开公司成功拍得相关地块，其中龙华地块可售楼面地价飙至6.7万元/平方米，宝安尖岗山可售楼面地价6.3万元/平方米，就连偏远的坪山地块可售楼面价2.22万/平方米；政府既要促进楼市发展，又要打击房价暴涨，处境两难。作为支柱产业，房地产行业牵一发动全身，随时触动社会各界的敏感神经。

拿地难，拿地贵，也是现在房地产行业的不争的事实，很多房地产公司处于无米下锅的两难境地，养着一大帮房地产开发队伍，却无地开发，只好走上了房地产代建之路。敢将十指夸针巧，不把双眉斗画长。苦恨年年压金线，为他人作嫁衣裳。如何做好房地产代建这个嫁衣，我们在此对房地产代建业务的涉税问题进行系统的剖析。

房地产代建是指：拥有土地使用权的企业由于没有房地产开发的经验、资金及人才等原因，在补足土地出让金、契税、滞纳金后，取得相关开发手续，委托房地产开发公司进行代建。如绿城建设的代建业务可分为三种模式：项目代建、资本代建和政府代建。为了委托方和被委托方的税务利益最大化，无论哪一种代模式，都应遵行以下一些法则。

一、注意事项

需要注意的是，委托代建业务在税务上认定时，需要同时严格符合以下几个条件：

（1）由委托方自行立项；

（2）不发生土地使用权或产权转移；

（3）受托方不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；

（4）事先与委托方签订有委托代建合同；

（5）施工企业将发票开具给委托建房单位。

如果委托代建业务同时符合以上条件，被认定为委托代建业务时，增值税则按照“现代服务业——商务辅助服务——经纪代理”，企业按照一般纳税人，税率为6%。仅就收到的“代建管理费”征收增值税、企业所得税。

如果不能同时满足，不论开发商如何核算，一律按“销售不动产”税目征收增值税。

是否被认定为代建业务，纳税差异如下表。如果选用此方案，为了降低被委托方——代建方的税负，代建方应严格按照地按代建模式处理，因此，以下分析均按照可以被认定为委托代建业务分析。

在《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号），第七条第(二)款中规定，“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等”。

如上显示，土地增值税开发间接费中没有明确提到代建管理费，因此各地税务机关对“代建管理费能否计入开发成本，土地增值税前扣除”口径有很大差异，目前只有广州地方税务局明文规定，可以在土地增值税前扣除。而其它省市均没有明确，因此，为了稳妥起见，我们暂时按照不能计入开发成本处理。

广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知

穗地税函[2014]175号

二、关于项目管理费、境外设计费的扣除问题

房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

四、涉税与收益分析

1、被委托方代建业务

作为代建业务，被委托方收取管理费，要缴纳增值税、企业所得税，不用缴纳土地增值税。

房地产公司如果没有土地资源，只能分享房地产行业的“剩宴”了，以致房地产公司被逼在土地市场上进行肉搏，促使地价不断攀升、地王频现。

如果税收筹划操作不当，还要负担委托方的巨额税金，可谓得不偿失，可能连“剩宴”都没得吃了，所以没有土地资源的房地产公司一定要进行精细化管理，进行精准的财税规划，方能在“水深火热”的房地产市场中分到一杯羹。

文章来源:深圳市罗信管理咨询有限公司 罗安龙