地下人防车位出租收入如何纳税
建造人防工程是法律赋予房地产公司的强制义务。按照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。按照“谁投资、谁管理、谁受益”的原则,地下人防停车位的租金收益应当归房地产企业所有。房地产企业取得的地下人防车位租金收入涉及哪些税费?
一、增值税方面,一般说来,地下人防车位是不能办理产权证的,房地产公司不能销售人防车位的所有权,而只能采取租赁或转让人防车位永久使用权的方式取得收入。在适用税目上应当区分情况:地下车位租赁应当按照不动产租赁服务缴纳增值税。但转让人防车位永久使用权的,根据《财政部、国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权应当按照“销售不动产”缴纳增值税。如《湖北省营改增问题集》规定:纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时,所签订租赁合同约定租期为20年(含)以上,并一次性收取租金的,按转让建筑物永久使用权,依销售不动产的规定征收增值税;否则,按不动产租赁征收增值税。
二、房产税方面,根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)的规定:凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。除特殊情况外,房产税的纳税义务人为产权所有人。根据《人民防空法》《物权法》第五十二条的规定,人防工程的产权为国有。并且有的地方明确要求人防工程在竣工验收后移交人防部门。因此,房地产企业出租人防车位的行为,实质上是一种转租行为,转租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为,房地产企业既不是人防工程的所有人或承典人,也不存在产权未确定的情况,因此,房地产企业不是纳房产税的纳税义务人。
三、土地增值税方面,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其相关政策规定,房地产企业出租地下人防车位取得的收入应该缴纳土地增值税,相应的开发成本可以税前扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。同时,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号)明确规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。作为人防工程应当无偿移交给人防部门,因此,对作为公共配套设施(包括人防设施)的地下建筑,按合理的方法计算的其应分摊的成本,计入公共配套设施成本,应按规定的办法分配计入各类可售建筑面积成本中,允许在计算土地增值税时扣除。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。由于转租人防工程没有转让土地使用权,也没有转让建筑物的所有权,因此不涉及土地增值税。
四、企业所得税方面,房地产企业出租人防车位取得的收入,按照《企业所得税法》及其实施细则规定,应该缴纳企业所得税。《企业所得税法》第一条规定,在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人,依照本法的规定缴纳企业所得税。第六条规定,企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。《企业所得税法实施条例》第十九条也规定,企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。但对一次性收入的租金,根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条的规定,企业提供固定资产、包装物或其他有形资产的使用权获得的租金收入,要按照交易合同或协议规定的承租人支付租金的日期确认收入的实现。如果交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度,而且提前将租金一次性支付的,根据该实施条例第9条规定的,收入与费用配比原则,出租人在租赁期内对上述已确认的收入分期均匀计入相关年度收入。也就是说,纳税人出租不动产一次性收取租金的,出租人可以对已经确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。
应当注意的是:根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条和第三十三条的规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。因此,人防作为公共配套设施,属于不可售开发产品,其发生的成本应当在可售开发产品成本中。所以,地下人防车位出租收入并不存在直接成本的扣除。
五、印花税方面,房地产企业与业主签订的《地下人防车位使用权租赁合同》,实质上是财产租赁合同,根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令〔1988〕第11号)财产租赁合同,按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意,按照合同总金额一次性交纳。合同未到期解除合同的,印花税不作调整。
文章来源:纪宏奎 中汇武汉税务师事务所十堰所