土地征用及拆迁补偿费归集与分配揭秘

土地征用费及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

一、土地征用及拆迁补偿费的归集

（一）能分清成本核算对象的，应直接计入有关开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。

【例一】

2017年6月，九鼎房地产开发公司通过竞拍拍得了A、B、C三块土地，其中A块土地支付全额地价款8000万元，但至今未实际取得A土地，规划建设甲项目。B块土地价款总额为3亿元，已支付2亿元，并已实际取得了该块土地，规划建设乙项目。C块土地支付全额价款1亿元，并已实际取得了该块土地，规划建设丙项目。九鼎公司根据有关原始凭证入账，会计分录如下:

(1) 借：预付账款——A土地  80 000 000

贷：银行存款  80 000 000

(2) 借：开发成本——乙项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  300 000 000

贷：银行存款   200 000 000

        应付账款——B土地  100 000 000

(3) 借：开发成本——两项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  100 000 000

贷：银行存款  100 000 000

（二）分不清成本核算对象的，应先对其支出进行归集，会计期末按照一定的分配标准分配给各受益对象

【例二】

2017年6月，九鼎房地产开发公司通过竞拍得了B块土地，土地价款总额为3亿元，B块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区和别墅区，具体技术经济指标未知。九鼎公司根据有关原始凭证入账， 会计分录如下:

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本  300 000 000

贷：银行存款  300 000 000

二、土地征用及拆迁补偿费的分配

按照税法的有关规定，土地成本一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配，应经税务机关同意。

如果成本对象的占地面积可以取得，原则上房地产企业应该按占地面积进行分摊。房地产企业取得成本对象占地面积的途径有两个: 一是采用政府规划审批部门在项目规划中测定的占地面积;二是采用房地产企业根据项目规划自行测定的占地面积。

但在实际项目运作时，并不是所有的成本对象都可以单独取得其占地面积。垂直排列的成本对象无法取得各自的占地面积，如有的开发产品，一至三层裙房为购物中心，三层以上是写字楼，作为成本对象，购物中心和写字楼的占地面积是重合的，因此，这种情况下就不能按占地面积分摊土地价款。

无法按占地面积进行土地价款分摊的，从现在可以采用的分摊方法来看，建筑是合理的方法。

【例三】

2017年3月，九鼎房地产开发公司通过竞拍拍得了B块土地，土地总价3亿元。

2017年6月，得知该地块占地面积8万平方米，总建筑面积20万平方米。整体项目分为南为商业区、住宅区和别墅区三个区域，具体经济技术指标如下：

（1）商业区：总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙楼的商场和十五层写字楼，或建筑面积10万平方米，其中：裙楼建筑面积3万平方米，写字楼建筑面积7万平方米。

（2）住宅区：地面积4万平方米，建筑面积8万平方米。

（3）别墅区：占地面积2万平方米，建筑面积2万平方米。

该房地产开发公司根据经济业务，编制会计分录如下：

1、2017年3月拍得B块土地，支付土地价款时。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本 300 000 000

贷：银行存款   300 000 000

2、2017年6月根据具体的经济技术指标，进行土地价款分摊。

根据该项目实际情况，该公司确定成本对象分别为：商场、写字楼、住宅和别墅，各成本对象分摊的土地成本如下：

①裙楼和写字楼的土地成本；商业区的土地成本按占地面积法进行分配。

商业区的土地成本=2+8X30000=7500(万元)

商场和写字楼的土地成本按建筑面积法进行分配。

裙楼的土地成本=3-10×7500=2250（万元）

写字楼的土地成本=7+10×7500=5250（万元）

②住宅的土地成本；按占地面积进行分摊。

住宅的土地成本=4+8×30000=15000（万元）

③别墅的土地成本：按占地面积进行分摊。

别墅的土地成本=2+8X30000=7500（万元）

会计分录如下：

借：开发成本——裙楼——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金 22 500 000

——写字楼——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  52 500 000

——住宅——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  150 000 000

——别墅——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金  75 000 000

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金——待分摊成本  300 000 000

在进行土地成本分摊时，还应注意以下几种特殊情况的处理方法:

(1) 如果属于单独建造的、具有独立使用功能的地下建筑物，应分摊土地成本;如果属于为建造地上建筑物而形成的、不具有独立使用功能的地下基础设施，不分摊土地成本。

(2) 回迁房成本如果作为拆迁补偿费，不分摊土地成本。

(3) 单独建造的应该由开发产品承担的配套设施，应分摊土地成本。

文章来源：孙炜财税课堂