牛老师房地产财税答疑精选

一、请问房地产企业分期缴纳土地出让金，因此产生的利息，土地增值税能够扣除吗？

【答复】

根据土地增值税暂行条例实施细则规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地出让金的利息应属于该范围，房地产开发企业、国土部门在签订土地出让合同属于平等的民事主体之间的合同，按照合同约定支付的出让金利息，均属于纳税人的取得土地使用权的支出，与税款滞纳金、行政性罚款（土地闲置费）不同，不属于政府惩罚性质的支出，在没有明确规定不允许扣除的情况下，应予以扣除。

例如，原青岛市地方税务局在《关于贯彻落实<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)第四条“关于分期缴纳土地出让金的利息问题”明文规定，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

二、关联公司向房地产企业无偿提供借款，不收取利息，这种情况关联公司是否应该按同期银行利息或其他方法计算利息收入并缴纳相关税收？税务机关是否有权核定其利息收入？

【答复】

关联公司向房地产企业提供借款而不收取利息不符合经营常规，如果不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付利息而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权根据《税收征收管理法》第三十六条规定核定其利息收入：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。”

具体处理时，还应分税种处理：

1.增值税

依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定， 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

因此，关联公司无偿提供资金属于视同销售行为，税务机关可以核定征收增值税。

但是需要注意的是，“单位或者个体工商户”无偿提供服务视同销售服务，并没有将个人纳入视同提供服务的应税主体。因此，公司股东无偿提供借款，个人可以不用缴纳增值税。

2.企业所得税

企业所得税有些特殊。依据《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发[2009]2号）第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

实际税负包括两个方面：一是，两方税率相同，二是两方资金面相同，即均为亏损或者均为盈利。

凡能证明双方适用税率相同，均未享受所得税优惠，资金占用费收取符合合理的商业目的，依照国家税务总局《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发[2009]2号）的文件精神，其应纳税所得额可不再进行调整。关联企业之间收取资金占用费或无偿使用比照上述规定处理。

文章来源：  李龙地产财税服务   作者：牛鲁鹏