不动产分期抵扣政策怎么用？7个小热点教会你~

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第一条：增值税一般纳税人2016 年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016 年5 月1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

需要分2 年抵扣的不动产范围：

（一）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产。

1.取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

2.在会计制度上按固定资产核算的不动产。

（二）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。

问题一：增值税一般纳税人经营租入的不动产在2016年5月1日以后发生改扩建、装饰装修支出的进项税额是否需要分2年抵扣进项税额？

答：纳税人经营性租入的不动产装饰及改建支出取得的进项，符合税法相关规定的，可以一次性抵扣。

政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第二条  增值税一般纳税人2016 年5月1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016 年5 月1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

【解析】

根据上述规定，纳税人经营性租入的不动产在会计制度上不按固定资产核算，不属于分期抵扣的范围，因此发生的装饰及改建支出取得的进项，如果符合税法相关规定的，可以一次性抵扣。

问题二：房地产公司自行开发的房地产项目适用分期抵扣进项税金政策吗？

问：我公司是一家房地产公司，自行开发的房地产项目也需要分期抵扣吗？

答：房地产公司自行开发的房地产项目不适用分期抵扣进项税金政策。

政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第二条  房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2 年抵扣的规定。

【解析】

（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目和工厂购买的厂房，虽然同属于不动产，但在进项税的抵扣上应区别对待。前者属于可以为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产；而后者在实质上则属于企业生产出来用于销售的产品，属性不同，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。

（二）融资租入的不动产，其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。

（三）施工现场修建的临时建筑物、构筑物，虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此，现行政策对于施工现场的临时设施，允许一次性抵扣进项税。

问题三：纳税人不动产在建工程发生的所有进项税金都需要分期抵扣吗？

答：1.购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产适用分期抵扣政策；

2.购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，适用分期抵扣政策；

3.不动产在建工程其他情形的进项税额不需要分期抵扣。

政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第三条  纳税人2016 年5 月1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2 年从销项税额中抵扣。

不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

上述分2 年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

【解析】

（一）“在建工程”这个会计科目，主要用来归集和核算企业建设、改造不动产的价值，需要通过这个科目核算的项目很多，包括人工、材料、机械费用等。分2 年抵扣的不动产在建工程项目范围，主要限定在了构成不动产实体的货物、以及与不动产联系直接的设计服务、建筑服务。

1.构成不动产实体的购进货物。除建筑装饰材料，还包括给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

2.设计服务。

3.建筑服务。

这两类服务都可视为与不动产项目直接相关的服务。

（二） 购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，才适用分期抵扣政策。如果购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值未超过50%的，可以一次性抵扣。

【案例一】某纳税人为增值税一般纳税人，其购进材料直接耗用于不动产在建工程项目，按照如下情况分别处理：

（一）该不动产在建工程项目属于新建不动产

根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余40%于取得扣税凭证的当月起第13 个月抵扣。

（二）该不动产在建工程项目属于改建、扩建、修缮、装饰不动产，按照如下情况分别处理：

1．如果购进的该部分材料成本未计入不动产原值（不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价），则该项购进材料进项税额可于当期全部抵扣。

2．如果购进的该部分材料成本计入不动产原值，那么仍应区分两种情况

（1）购进该部分材料成本未达到不动产原值50%，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。

（2）购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，根据《办法》的相关规定，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的第13 个月抵扣。

纳税人购进其他服务，如设计服务、建筑服务等，直接耗用于自建不动产的，应按照上述购进材料直接用于自建不动产的情况，分别处理。

问题四：不动产分期抵扣政策中的第十三个月，具体指从发票认证日期开始算还是发票填开日期开始算？

问：我公司近期购进了一栋房产，取得一张价税合计3300万元的增值税专用发票，发票开具日期是2018年6月5日，我公司于2018年7月20认证，并将票面税额的60%（180万元）计入了7月的进项税额，剩余的40%（120万元）在第十三个月进行抵扣，第十三个月是应该从发票认证日期开始算还是发票填开日期开始算？

答： 40%的待抵扣进项税额应该从取得扣税凭证（认证抵扣）当月起第13个月从销项税额中抵扣。

政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号 ）第四条  纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

【解析】

根据上述规定，40%的待抵扣进项税额应该从取得扣税凭证（认证抵扣）当期（2018年7月）起第13个月，即2019年7月从销项税额中抵扣。

问题五：销售取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，应如何处理？

问：我公司于2017年8月购进房产一栋，税额330万元，当月认证抵扣198万元，剩余的132万元计入待抵扣进项税额准备在2018年8月抵扣。但是由于单位搬迁，于2018年7月将该栋房产出售。尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，应如何处理？

答：销售未抵扣完进项税金的房产时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

政策依据：《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第六条：纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

【解析】

根据上述规定，纳税人销售不动产或者不动产在建工程，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于再销售的当期抵扣，因为纳税人的资产帐上已经没有这项不动产了，与之相关的事项应全部结清。所以，您公司销售未抵扣完进项税金的房产时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额132万元，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。

问题六：不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，是否可以重新计算抵扣进项税额？

问：我公司2017年6月购进了一栋楼房，专用做职工宿舍，未抵扣进项税额。2018年5月，公司又将该栋楼房转做办公用楼，即转用于允许抵扣进项税额的应税项目，是否可以重新计算抵扣进项税额？

答：可在用途改变的次月按公式计算可以抵扣的进项税额。

政策依据：1.财税【2016】36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条规定，，试点纳税人按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项：不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率。上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。

2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016 年5月1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13 个月从销项税额中抵扣。

根据上述规定，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可以重新计算抵扣进项税额。60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13 个月从销项税额中抵扣。

【案例二】 2018年5月1日，某纳税人购进办公楼一座，金额1000万元，取得增值税专用发票1张，并通过认证。该大楼专用于免税项目，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，假定分10年计提，无残值。2019年6月，该纳税人将该大楼改变用途，用于允许抵扣项目。

【解析】

纳税人不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月，将按公式计算出的可以抵扣的进项税额按规定抵扣。

该项不动产的净值率=[1000－1000÷（10×12）×12]÷1000=90%

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额*不动产净值率=100*90%=90（万元）

可抵扣进项税额的60%（90*60%=54万元）于改变用途的次月抵扣，剩余的40% （90*40%=36万元）于改变用途的次月起，第13个月抵扣。

【增值税纳税申报表填报示例】

1.改变用途的次月（2019年7月）

2.改变用途的次月起第13个月（2020年7月）

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问题七：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其进项税额应该如何处理？

问：我公司2018年5月购进了一批建材，准备用于销售，已于购进当期全额抵扣进项税额。2018年6月，公司自建办公楼，将该批建材用于在建工程。已抵扣的进项税额该如何处理？

答：该批建材已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。

政策依据：《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）第五条  购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。

【解析】

纳税人购进的货物和服务，当期没有直接用于在建工程（例如计入原材料、工程物资等科目），在2016 年5 月1 日之后又用于不动产在建工程，按照如下方法处理：

1．购进时允许全额抵扣。

2．转用于允许抵扣的不动产项目时，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中转出，计入“待抵扣进项税额”科目，并于转用的当月起第13 个月从销项税额中抵扣。

需要特别说明的是，纳税人抵扣不动产进项税额的前提，是要求纳税人凭合法有效的增值税扣税凭证，也就是说，允许抵扣的前提是具备合法有效的抵扣凭证。

【案例三】 2018年9月10日，某纳税人购入一批外墙瓷砖，取得增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为30万元；因纳税人购进该批瓷砖时未决定是否用于不动产（可能用于销售），因此在购进的当期全额抵扣进项税额。2018年11月20日，纳税人将该批瓷砖耗用于新建的综合办公大楼在建工程。

【解析】

按照政策规定，该30万元进项税额在购进的当期可全额抵扣，在后期用于不动产在建工程时，该30万元进项税额中的40%（12万元）应于改变用途的当期，作进项税额转出处理，转入待抵扣的不动产进项税额中。并于领用当月起第13个月，再重新计入抵扣。

本期转入的待抵扣不动产进项税额=30×40%=12（万元）

【增值税纳税申报表填报示例】

2018年11月（税款所属期） 

文章来源：中税答疑