各省、地方对清算后再转让房地产的补充（含“二次清算”）规定

为了明确土地增值税的后续管理，各地从税收征管实践出发，做了一些补充，并且一些地方还允许进行“二次清算”。

（一）北京

北京市地方税务局公告2016年第7号文件第四十六条对土地增值税清算后再转让房地产的业务问题进行了明确。按照文件规定，纳税人清算后再转让房地产的，按以下规定办理：

（1）清算后再转让房地产的纳税人应在每季度终了后15日内进行纳税申报（含申报）。

（2）清算后再转让房地产应当区分普通住宅和其他商品房分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税.

（3）清算后再转让房地产扣除项目金额按清算时确认的普通住宅、其他商品房单位建筑面积成本费用乘以转让面积确认。计算公式如下：

清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总金额÷清算的总已售面积

上述公式中，“本次清算扣除项目总金额”不包括纳税人进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金。

（4）清算后再转让房地产的有关税金在本次申报缴纳土地增值税时予以扣除。

（5）清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。

（6）纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（7）清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的项目再转让房地产的，按清算时核定征收率计征税款。

（二）湖北

根据鄂税财行便函〔2021〕9号文件第三十八条的规定，清算审核后尾盘申报时，扣除项目金额应按税务机关清算审核确认的单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）乘以清算后转让的面积，加上清算审核后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

其中：

单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积。

第三十九条还对“二次清算”问题进行了明确，纳税人符合清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额。二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

（三）海南

根据《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规程》（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号修改）第二十七条的规定，土地增值税清算申报后转让的房地产，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。销售收入按不含增值税收入总额确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用额乘以清算后转让面积，加上转让环节缴纳的与转让房地产有关的税金计算。其中，单位建筑面积成本费用的计算公式

如下：

单位建筑面积成本费用额＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

另外，《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》国家税务总局海南省税务局公告2023年第3号修改）第十七条第（八）项还明确，土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其单位建筑面积成本费用额确认为零。

（四）西藏

《西藏自治区土地增值税清算管理规程（试行）》（国家税务总局西藏自治区税务局公告2022年第2号发布）第四十二条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，应按月汇总，并在次月15日内征收土地增值税。并明确，土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

（五）四川

《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（国家税务总局四川省税务局公告2020年第13号）第四条规定，采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

（六）深圳

深圳市税务局公告2019年第8号文件第七章对清算后尾盘销售进行了专门规定。其中，第三十条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月纳税期限内申报缴纳土地增值税。第三十一条规定，清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。计算公式如下：

单位建筑面积成本费用（不含与转让房地产有关的税金）=房地产开发项目总扣除项目金额（不含与转让房地产有关的税金）÷房地产开发项目的总可售建筑面积

（七）广东

广东省税务局公告2019年第5号文件在第七章对尾盘销售进行了专门规定，其中第四十二条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。第四十三条规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

文章来源：通武廊先生  紫禁城税税念