房地产财税答疑精选---房地产企业期间费用核算

问：如何正确认定房地产开发企业的费用？

【答复】

回复这个问题，首先要明确什么是费用，以及费用的特点、原则、方法和内容。

一、费用的特点

费用是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。费用主要有以下特征：

（1）费用通常是为取得某项营业收入而发生的耗费，这些耗费可以表现为资产的减少或负债的增加。

（2）费用是对耗费所作的计量，这种耗费并不一定表现为当期直接发生的支出，有些耗费是通过系统、合理的分配形成的，如固定资产折旧等。

二、费用确认的原则

企业在对费用进行核算之前，首先应进行费用的确认。由于发生费用的目的是取得收入，因此，费用的确认应与收入的确认相联系。所以，确认费用应遵循划分收益性支出与资本性支出原则、权责发生制原则和配比原则。对应属于本期的各项费用，不论其是否实际支付款项，均应确认为本期的费用；对不属于本期的费用，即使款项已经在本期付出，也不应确认为本期的费用。

三、费用确认的方法

1. 按照因果关系确认费用

是指根据费用与收入之间的因果关系确认费用。如果某项已耗用的资产与本期所获得的收入有直接联系，则该项已耗用的资产应当在确认收入的当期确认为费用。即凡是与当期实现的收入有直接联系的耗费，都应确认为当期的费用。反之，与当期实现的收入无关的耗费，不应当确认为当期费用。以商品房销售成本为例，只有本期售出的商品房，其成本才能转化为营业成本，才能确认为赚取本期营业收入的费用，而那些本期完工却并未销售出去的商品房，其成本不能确认为与本期营业收入配比的费用。

2. 按照系统合理的分配方法确认费用

尽管按照因果关系确认费用被认为是确认费用的最理想方法，但有些费用与收之间的因果关系有时难以划分清楚。因此，按照配比原则的要求，一般采取系统合理的方法，将取得资产的成本在受益期间分摊计入各期的费用，从不同期间实现的营业收入中获得补偿。例如，固定资产和无形资产能够在较长的会计期间内使用，有助于企业各期营业收入的实现，但与营业收入没有可以直接认定的因果关系，并且企业取得固定资产和无形资产时所发生的支出一般较大， 如果在发生时就将其确认为费用，既影响资产的正确计量，也会导致各期收益的不可比，所以固定资产和无形资产只能通过采取系统合理的折旧方法和摊销方法，确认其应归属各期的折旧费用和摊销费用。

3. 直接确认为当期费用

当期费用是指与营业收入没有直接联系，且只能为个会计期间带来效益或受益期间难以合理估计的支出，应在发生时直接确认为当期的费用。例如，企业的一些行政费用与营业收入没有直接联系，而且只涉及本会计期间，因而在发生时就应确认为当期的费用，如销售费用、管理费用等。此外，对于一些受益期较长但数额较小的支出，也可以直接确认为当期费用。

上述三种费用确认方法之间具有一定的层次关系：如果费用与收入之间存在直接的因果关系，应按因果关系确认费用；如果费用与收入之间不存在直接的因果关系，需来采用系统、合理的分配方法来确认费用：如果费用与收入之间不存在因果关系，又无法采用某种合理的分配方法确认，应当在发生时直接确认为当期费用。[房企财税微信：jxhzhaojie]

四、费用的核算内容

房地产开发企业发生的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

（一）管理费用

管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用。包括：工会经费、职工教育经费、业务招待费、技术转让费、无形资产摊销、咨面费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、聘请中介机构费、矿产资源补偿费、研究开发费、劳动保险费、董事会会费以及其他管理费用。其中：

（1）公司经费包括总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销及其他公司经费。

（2）劳动保险费指企业缴纳的养老保险金、退休金等有关离退休人员的费用支出，以及生活补贴、医疗费（包括离退休人员参加医疗保险的医疗保险基金）、安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费和实行社会统筹办法的企业按规定提取的统筹退休基金。

（3）董事会会费是指企业最高权力机构及其成员为执行其职能而发生的费用，如差旅费、会议费等。

（二）销售费用

销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的费用，包括由企业负担的包装费、运输费、广告费、装卸费、保险费、委托代销手续费、展览费、租赁费（不含融资租赁费）和销售服务费，销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他经费等。

（三）财务费用

财务费用是指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括：企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），汇兑净损失（减汇兑收益），金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用，如债券印刷费、国外借款担保费等。

但是，企业筹建期间发生的利息支出计入开办费；与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的利息支出，计入购建资产的价值；清算期间发生的利息支出，计入清算损益。

文章来源：九鼎财税说