房地产开发企业未开发的土地使用权评估时，假设开发法和市场法对于土地增值税的扣除
假设某房地产开发企业股权转让，主要资产为存货—开发成本中一宗未开发的土地使用权，同时采用了假设开发法和市场法对该宗土地使用权进行评估。假设开发法通常考虑了土地增值税的扣除，市场法评估值中未考虑土地增值税的扣除，两种方法的评估结果内涵是否一致？
答复：房地产开发企业股权评估中，如根据需要同时采用了市场法和假设开发法对存货进行评估，应注意各种方法评估结果价值内涵的一致性。不建议将扣除土地增值税和企业所得税的评估结果与未扣除相关税费的评估结果采用简单算术或加权平均的方法确定评估值。
假设开发法考虑了土地增值（即评估基准日土地市场价与其历史取得成本的差价）产生的土地增值税纳税义务，扣除了相应的土地增值税；如果采用市场法评估时，土地也同样存在增值，但是未考虑相关土地增值税的纳税义务，未扣除相应的土地增值税，则上述两种方法评估结果内涵不一致，此时市场法评估结果同样需扣除相应的土地增值税。并在评估报告中充分披露土地增值税的处理，以便让报告使用人全面理解评估结论。
仅供评估专业人员在执业过程中结合实际情况参考使用。
文章来源;泓方CPV
