2026增值税法实施后：买房送家电，这样开票合规

2026年7月1日《中华人民共和国增值税法》正式施行，旧《增值税暂行条例》同步废止。困扰房企多年的“买房送家电”开票争议，在新法下终于有了清晰、统一的执行口径。 

本文以房屋总价120万元，赠送家电（如洗衣机）价值8000元为例，严格依据现行有效政策，把适用边界、开票方式、风险点一次性讲透，财务可直接照此操作。 

01 必懂三大政策，精准区分适用场景 

1. 《增值税法》第十三条（增值税核心依据） 

纳税人发生一项应税交易涉及两个以上税率、征收率的，按照应税交易的主要业务适用税率、征收率。

买房送家电属于同一项应税交易，核心业务是销售不动产，因此直接按主业税率计税，不需要拆分不同税率。

2. 国税函〔2008〕875号（仅适用于企业所得税，且仅限货物）

企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

重点强调：

875号文中的“本企业商品”仅指货物，不包括不动产、服务等；

适用范围仅限货物+货物类买赠行为，不适用于“不动产+货物”组合；

该文件仅规范企业所得税收入分摊，与增值税开票无关。 

3.国税函〔2010〕56号（不适用于本场景）

纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票“金额”栏分别注明的，可按折扣后销售额征收增值税。 

关键说明：

56号文件仅适用于货物折扣销售；不动产+家电组合不适用本文件；

新增值税法实施后，本场景不应该再参照56文件执行。

02真实处罚案例

买房送家电，未备注未约定，视同销售补税罚款

某房地产公司在促销中承诺“购房即送家电”，每户赠送冰箱、洗衣机等家电，市场价值约 5000 元/户。企业开票时仅开具房款发票，未在备注栏注明含家电，合同中也未约定家电包含在房价内，仅以宣传广告、口头承诺作为赠送依据。 

税务处理结果：认定为无偿赠送货物，按视同销售处理，合计确认视同销售收入126 万元，补缴增值税16.38 万元，加收滞纳金处以少缴税款50% ，罚款8.19 万元。 

案例风险核心：发票、合同均未体现“房款含家电”，无法证明是组合销售，直接被定性为无偿赠送。 

03 新法下正确开票及合同约定

发票品名：不动产销售（住宅/商业用房）

含税总金额：120万元

适用税率：9%

备注栏注明：含家电一批（如洗衣机，可注明具体型号）

合同条款规范：房屋总价款120万元，包含家电（如洗衣机），该家电为房屋配套交付物品，不单独计价、不单独收费，不属于无偿赠送。

重要提醒：发票只需要开具总价款120 万元，不需要在票面上单独体现家电金额（如8000 元），也不需要拆分税率。增值税按120万元9%税率计算缴纳，家电部分无需单独计税、不视同销售；采购家电对应的进项税额可正常抵扣，无额外税负。因为家电的价值已包含在总房价内，对应的销项税额已按9% 全额申报，不属于无销项的无偿赠送

04两种违规开票方式，坚决杜绝

违规方式一：同一张发票同时开具9%不动产+13%家电 

在不动产发票上混开家电等货物项目，属于未按规定开具发票，会触发系统异常预警，发票被认定为不合规凭证，还可能面临行政处罚。

违规方式二：只开房款发票，不备注、合同无约定

仅开具不动产发票，不备注家电信息，合同也未约定家电包含在房款内，极易被税务机关认定为无偿赠送，需按家电价值13%税率补缴增值税，并可能加收滞纳金及罚款。 

05增值税与企业所得税：规则不同，互不冲突 

增值税：按照《增值税法》规定，以销售不动产为主业，按9%税率全额开票，票面不拆分家电金额。

企业所得税：国税函〔2008〕875号仅适用于货物买赠，不动产+家电组合本身不适用该分摊规则；即使会计内部做收入分摊，也不影响增值税开票方式。

两者分属不同税种、执行不同规则，分别处理即可，互不冲突。

06最终核心总结 

2026年《增值税法》实施后，买房送家电的开票规则非常明确：

一项应税交易按主要业务计税，全额开具9%不动产发票；

国税函〔2008〕875号文仅适用于货物，不适用于不动产组合，增值税无需拆分；合同要明确含配套家电、发票备注清晰，即可规避视同销售风险。

本文为原创财税实务解读，仅基于现行有效政策梳理分享，不构成具体税务执法或操作建议，实际执行以主管税务机关口径为准。

文章来源：老付说税法