房地产开发成本“二分法”下的增值额核算争议，导致税企矛盾（一）

【税务案例】

T公司的F项目2014年获得规划审批，于2024年7月完成竣工验收。T公司在土地增值税清算申报时，按照一分法进行汇总计算，即：不将普通住宅与其他类型的房地产（如非普通住宅及商铺）分开来计算土地增值税。据申报数据显示，F项目的总销售收入达到14亿元，其中包括8万余平方米普通住宅，销售金额为7亿余元，以及1万余平方米的其他类型房产，销售金额为6亿元，项目总成本为14亿元，因此应纳税额为0。

什么是“二分法”、“一分法”呢？

“二分法”是住宅和门市房分别计算土地增值税。“一分法”是所有的住宅、商品房等商品项目汇总到一起计算土地增值税。这个企业使用“一分法”计算土地增值税对纳税人是有利的，税务局认为应纳税额为0是因为混合了普通住宅和非普通住宅。

需要明确的是，“一分法”有个减轻税负优势，如果销售普通住宅，增值率在20%以内是不需要缴纳土地增值税的；如果同时销售门市房，如果普通的住宅增值率很低，商铺的住宅增值率很高，如果用“一分法”，住宅的增值率会压低门市房增值率，增值率通过“一分法”混合在一起，会导致增值率降低，土地增值税减少。

对此，N市M税务局持有异议。认为F项目既包含了普通住宅，又包含了非普通住宅及商铺等多种物业类型，应当采用“二分法”进行分别计算。按照税务局的审核数据，项目的总收入被调整为11亿元，总成本为10亿元，因此计算出的应纳税额高达1亿元。征纳双方对于应纳税额的认定存在巨大差距，争议随即产生。

【案例解析】

本案所涉及风险属于土地增值税分类型清算风险。目前税务局对于是否强制性的适用“二分法”没有明确规定。N市税务局规范性文件中也未对该问题进行细化。在实践中，“二分法”往往一般并不被纳税人看好，因为清算分类越细，由于各栏次不能相互抵消，对企业就越不利。针对普通住宅的税收优惠反而变相增加了纳税人计算缴纳土地增值税的复杂性，这与减轻税负的初衷相悖。综合来看，全国只有极少数地区明文规定允许纳税人放弃“二分法”、适用“一分法”争辩空间较窄、合规风险极大。

税企争议在于税务机关是否有权力不允许企业使用“一分法”，必须使用“二分法”或“三分法”。所以在遇到这种情况的时候需要跟当地税务局协商，清楚“二分法”是目前的常态化。

【合规建议】

当下，国家正在加大推动土地增值税立法工作。但是，立法工作在短时间内无法一蹴而就。对于现实中存在的、因制度缺陷导致的税务风险，房地产企业应当做好准备，密切关注国家税收政策的动态变化，加强项目管理合规意识，减少因操作不当引发税务争议与一般性税务风险。

（一）加强前期项目管理，建立精细化的风险管理策略

1.重视风险合规管理：纳税人需要密切关注土地增值税法律法规变动趋势，研究当地土地增值税规范文件以及政策口径，确保税务操作的准确性和及时性。

多国家与地方制度层面尚未明确规定的内容，按税人需谨慎作出税务处理。特别关注普通住宅、非普通住宅及其他类型的房地产划分标准，明确是否具有“一分法”、“二分法”与“三分法”的适用条件，以及选择不同划分方法可能带来的税负影响。如若具有选择空间，考虑到“二分法”与“三分法”可能导致总税负增加，纳税人应基于项目实际情况，谨慎选择清算类型划分方法。

文章来源：数经 Q&税