小区外围的停车位，究竟属于谁？

今年1月，离农历过年还有一段时间，江阴一个小区里洋溢着喜庆的氛围。原来，小区里405户业主领到了小区发的“年终奖”——每户10公斤大米和300元现金！小区还能给业主发“年终奖”？“奖品”和“奖金”又从何而来呢？

案例简介：

江阴某小区建成于2004年，有11幢楼，包含商业用房和住宅楼。商业用房分布在小区外围，兼作小区内外的隔断使用。

商业用房周围与市区公共道路间设有一些停车位，小区建成后很长一段时间内，这些停车位都处于开放状态，小区业主们对于车位的权属也没太在意。

2017年，出于规范停车等原因，经向相关部门审批后，开发商对小区东面商业用房的外围停车位设置了停车道闸并委托给商户管理，相关停车位被相应商户用于仅限在自家消费的客户使用。

2022年10月，小区新一届业委会成立后，通过查询小区建筑规划图纸发现，东面商户周边的停车位虽然是在小区的围墙外，但车位用地属于小区建筑规划红线内，占用的是小区公共用地。经业主表决同意后，业委会决定代表全体业主起诉开发商和商户，以“夺回”小区东面车位的使用权和收益权。

法院审理：

审理过程中，业主方认为，根据小区规划图纸，车位占用的是业主共有场地，依法应当属于业主所有；开发商则坚持，案涉车位并不属于民法典第275条第2款规定的车位，而是属于民法典第二百七十五条第一款规定的“规划用于停放汽车的车位”，并不属于业主共有。

双方争执不下，充分听取意见后，承办法官向建筑行业从业人员和主管部门多方咨询意见。

得到这一启发，承办法官随即开具调查令，调取了小区的规划材料，结果发现争议车位并不在规划许可证载明的规划范围内。

民法典第二百七十五条对车位归属问题进行了规定，两款规定的对象分别为规划内车位和非规划内车位，其权利归属有不同的判定规则。本案中，当事人对案涉车位究竟是否属于“规划内”存在争议，对此，应当以最初批准项目建设规划时为判断标准。

也就是说，规划内的车位，一般应当指开发商经政府核发工程规划许可证批准同意后建造的用于停放汽车的车位，而本案中的车位在行政机关核发的建设工程规划许可证上并未体现。

不仅如此，法庭还核查到，在小区建造完成后，这些车位没有单独办理产权登记手续登记于开发商名下；同时，建造成本是否确定并未计入业主购房费用，开发商对此亦语焉不详。

综合上述情况，经专业法官会议讨论，一致认为，案涉车位为占用业主公共场地的停车位，依法应属于小区全体业主所有，开发商、商户应当在判决生效后拆除设置在车位外的道闸。法院判决后，双方均未提出上诉。

补充资料：

（二）规划外车位

所谓“规划外车位”，是指房地产企业为满足业主日常生活及公共使用需要，未经有关部门规划，占用业主共有的道路或者其他场地改造而成的车位。

《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17 号）第六条补充规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”

例如，“某汉城市花园业委会诉某汉置业有限公司车库纠纷”案中，就涉及规划外车位。由于规划外车位属于全体业主所有，其收益权与企业无关，相应的道路或者场地改造、维护费用应由全体业主承担。土地增值税清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出的成本、费用，但道路或绿地对应的公共配套设施费允许扣除。

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补充资料选自 《房地产全流程税收筹划与风险应对》（中国法制出版社：牛鲁鹏著）

文章来源：山东高法