全新汇总！售楼处、样板间等营销设施建造费的成本扣除原则及规定
房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施，包括但不限于售楼部、样板间等。
根据房地产企业不同开发模式，目前针对项目营销设施的建造主要分为以下三个类别：
1、建造在项目主体之外临时性的、将来会拆除的售楼处、样板间等营销设施；
2、建造在项目主体之内永久性的、将来用于销售的售楼处、样板间等营销设施；
3、建造在项目规划配套设施内的、将来可销、可捐、可作配套的售楼处、样板间等营销设施。
而针对利用配套设施建造的售楼处、样板间等营销设施，实际又区分为以下三种类型：
（1）建成后产权属于全体业主所有的；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；
（3）建成后有偿转让的。
房地产企业的项目营销设施根据类型及未来处理方式可以分为红线内和红线外两大类，那么，在我们进行土地增值税清算时，关于售楼处和样板间的设计、建造、装修等成本费用是否可以扣除问题，我们不能一概而论，需做进一步判断，现总结如下图：
无论是土地增值税清算还是土地增值税复核工作，我们都需要首先确认清算项目的售楼处和样板间的建设位置及企业最终处置结果，之后归集相对应的设计、建造、装修等成本费用，最终判断该部分的成本费用是否可以在土地增值税清算时扣除。
一、认识“项目营销设施建造费”
1、原《关于印发《施工、房地产开发企业财务制度》的通知》（财预字[1993]第6号）
【注：此文件现已全文废止】
第五十一条规定，房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费?前期工程费?建筑安装工程费?基础设施建设费?公共配套设施费以及开发间接费用。其中，开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2、《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)
第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）
第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：（六）开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、【工程管理费】、周转房摊销以及【项目营销设施建造费】等。
4、《关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）
第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。其中，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的【工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费】等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
【解读参考】
目前有效的《土地增值税暂行条例实施细则》中对开发间接费用的正列举源自于现已废止的原《施工、房地产开发企业财务制度》的规定，并且正列举中不包括现行有效的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中所列举的【工程管理费】和【项目营销设施建造费】；而《企业产品成本核算制度（试行）》规定的开发间接费增加了【工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费】的列举。注：关于“项目管理费”的问题，下篇文章进行讲解，本文先针对项目营销设施费进行分析。
营销设施建造费用在企业所得税的规定中比较明确，计入“开发成本-开发间接费用”科目；而在财务会计核算的口径中并没有正列举。根据开发间接费用的定义，开发间接费归集的是直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出。所以，在会计处理实务中可参照企业所得税规定的口径将营销设施建造费进行同步操作，在“开发成本-开发间接费用”科目中归集核算；而在土地增值税清算时，我们需要区分不同情形进行处理。
二、营销设施的土地增值税处理规定
（一）总局层面政策规定
针对土地增值税清算，目前税务总局层面并没有明确规定对于售楼处、样板间等营销设施的建造费用该做如何处理。在土地增值税清算时，建议直接查找当地关于营销设施的建造费相关政策规定，或直接咨询当地主管税务机关。
（二）地方层面政策规定
北京
《 北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告》（北京市地方税务局公告2016年第7号）
第三十条规定，土地增值税清算扣除项目包括：（五）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
（1）纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
（2）纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。
（3）纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
第三十三条第五款规定：
纳税人在清算单位以外单独建造样板房的，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人在清算单位内装修的样板房并作为开发产品对外转让的，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，其发生的合理的样板房装修费用可以计入房地产开发成本。
第三十三条第六款规定：
公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。纳税人未移交的公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。
贵州
《贵州省地方税务局关于发布<贵州省土地增值税清算管理办法>的公告》（贵州省地方税务局公告2016年第13号）
第五十条规定，房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：
(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入【建筑安装工程费】进行扣除。
(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入【销售费用】，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。
第五十一条规定，房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。
厦门
房地产开发项目土地增值税清算管理办法含解读发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）
第二十四条 纳税人以房屋销售为目的而实际发生的合理装修费用，应当根据《房地产买卖合同》或其补充合同中的明确约定，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。
(二)纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，不计入房地产开发成本。
《厦门市地方税务局关于修订《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告》（厦门市地方税务局公告2016年第7号）
第三十八条规定，税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。
（1）纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
（2）纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。
安徽
《国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）
第四十条规定，纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（1）纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
（2）房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。
第四十一条规定，纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。
大连
大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告（大连市地方税务局公告2014年第1号）
九、售楼处、样板间等成本费用的扣除
若售楼处、样板间等是企业开发产品的一部分，则其成本费用(包括装修费)可计入房地产开发成本进行扣除；【备注：依据大连市地方税务局公告2015年第5号文规定，本条款以上内容自2015年10月29日发布之日起失效。】房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除;售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
江苏
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告
（三）装修装饰费用的扣除
...对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。
广西
关于发布《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》的公告（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）
第四十一条 纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理：
（一）纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。
（二）纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。
内蒙古
关于发布《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）
第四十一条 纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理：
（一）纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。
（二）纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。
新疆
新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）
十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题
(一)房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
(二)对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
【注：2015年12月05日全文废止】
新疆维吾尔自治区地方税务局关于修订土地增值税若干政策问题部分条款的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2015年第4号）
十一、关于售楼处、样板房费用扣除问题
(一)房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
(二)对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
【注：2015年12月05日全文废止】
三、实务案例
四、12366纳税服务中心答复
一、国家税务总局
Q1：房地产企业发生的临时性售楼部工程费用及装修费用能否在企业所得税扣除？
A：国家税务总局12366纳税服务平台：
根据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号 )规定：
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
综上所述，房地产企业的临时性售楼部如果属于不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象;如果属于其他情况的，请按《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号 )相关规定处理。
Q2：房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
A：企业所得税问题汇总 （2010年12月）回复意见：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
二、陕西省税务局
Q：房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，土地增值税、企业所得税、房产税怎么扣除处理？
A：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中扣除，应分不同情况处理：
一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
三、安徽省税务局
Q：我司在项目内开发的商业业态建设期初作为售楼部，后整体销售转让，请问售楼处、样板房等用房的建造费和装修费土增清算时如何计算扣除？
A：国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。
二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
