土增清算实务案例：警惕税务审核风险！如何合理分摊相邻地块的共同成本？
摘要：
房地产企业在进行土地增值税清算时，成本分摊是一个非常重要的环节，成本分摊的正确与否直接关系到企业应缴纳的土地增值税金额。
本文通过一个具体案例探讨企业在同时开发两个相邻地块的房地产项目时，将部分属于两期共有的成本全额在其中一期列支的情况。
关键词：“土地增值税”“成本分摊”
案例概要：
房地产企业于2010年在发改部门进行“甲项目”的立项。项目于2011年10月正式开工，竣工日期2015年4月；房地产企业于2011年在发改部门进行“乙项目”的立项，项目于2012年6月正式开工，竣工日期2015年7月，两个项目为相邻的两个地块。
税务机关根据企业申报的资料进行审核，在审核开发成本时，发现企业提供的工程合同和发票存在以下问题。
案例解析：
图（1）
企业与江苏岭钢建筑安装有限公司签订自行车棚安装合同，合同内容涉及甲、乙两个项目的安装工程，合同金额为壹佰玖拾万元整，税务机关通过后续审核时发现，企业已全额开票，并将此部分成本全额分摊到甲项目，未针对乙项目进行分摊。
图（2）
企业与安永市测绘服务中心签订合同，合同涉及甲、乙两个项目的测量费，企业已按照合同金额全额开票，总票面金额为2,100,000.00元，其中，企业自行分摊到600,000.00元，分摊到乙项目2,000,000.00元。税务机关在审核该笔成本发票发现甲、乙项目分摊金额600,000.00+2,000,000.00=2,600,000.00大于票面金额2,100,000.00的情况。
针对本案例图（1）税务机关认为企业与“江苏岭钢建筑安装有限公司”的成本分摊存在问题，要求企业按照当地政策和实际情况在甲、乙两项目进行合理分摊。
针对本案例图（2）税务机关要求企业重新核实该笔测绘费成本在两项目之间的分摊比例。
总结归纳：
在实务中针对项目间的共同成本，企业很容易出现以下情况：
房地产企业在实际操作过程中，将本该属于两期项目的共同成本全部计入其中一期项目中；或是两期项目成本分摊比例存在问题，两期项目部分成本分摊金额大于票面金额，这种成本错配会直接影响到土地增值税的计算和缴纳，若税务机关对上述情况产生异议，企业若无正常理由，税务机关可能质疑这些成本的真实性，进而影响到可扣除的成本总额。
针对本案例，企业在处理成本分摊问题时：
（1）主动沟通：与税务机关进行积极沟通，若有特殊情况解释相关原因。
（2）若是其他原因，则需根据税务机关要求和当地政策口径重新计算并分配成本，确保每一期项目的成本与实际投入相匹配。
政策依据
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发〔2006〕187号）第三条
案例延展
当同时开发两个相邻地块的房地产项目时，其共同成本的分摊需要遵循一定的原则和方法。根据中国税务法规以及相关行业实践，以下是几个关键点：
1.受益对象原则：共同成本应该按照各项目或各部分的实际受益情况来进行分配。这包括但不限于土地使用权取得的成本、基础设施建设等。
2.合理的方法：应采用合理的分配方法来分摊成本。通常情况下，可以考虑以下几种方式：
按照转让土地使用权面积占总面积的比例计算；
按照建筑面积计算；
按照税务机关确认的其他合理方式计算。
3.配比原则：不能直接归属于某一特定项目的间接成本（如管理费用），应当基于实际受益程度按比例分配给各个项目。
4.物理指标法与市场基数法：具体的分摊方法还可以使用物理指标法（例如根据占地面积或建筑面积）或者市场基数法（如分离点销售价值法、恒定毛利率法和可变现净值法）。这些方法都是为了确保成本分摊能够反映真实的经济活动。
5.协议约定：如果涉及到合作开发，则应在合作协议中明确规定如何处理共用设施的成本分摊问题，比如公共开放空间、社区中心等，并且明确计入哪一方地块的计容建筑面积及建设成本分摊比例。
6.避免税务风险：确保所有成本分摊符合当地税务规定，避免将本应由多个项目共同承担的成本仅在一个项目中列支，以免引起税务审核的问题。（本案例是对此关键点的解读）
在实践中，企业应当依据具体项目的特性选择最适合的成本分摊方案，并且保持良好的记录以备税务审查。此外，建议咨询专业的税务顾问，确保所采取的成本分摊策略既合法又有效。
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