用户答疑：“房地产开发商为了促销卖房赠各种商品，赠的这部分商品在土地增值税和企业所得税上都视同销售吗？”

房地产开发商为了促销卖房赠各种商品，赠的这部分商品在土地增值税和企业所得税上都视同销售吗？

解答：

房地产开发商在卖房时赠送的各种商品，在土地增值税和企业所得税上的处理确实有所不同。以下是对这两个税种的具体分析：

土地增值税

对于“买一赠一”的促销活动，国家税务总局并未出台明确的政策规定。

赠送的车位、储藏室等通常被视为捆绑销售的一部分，而非真正的无偿赠送。因此，在土地增值税清算时，这类赠品通常不单独计入清算收入，而是与房产一起按统一的销售收入处理。

赠送的家电、家具等，这类赠品通常不视同销售缴纳土地增值税，因此其成本也不得在土地增值税前扣除。

企业所得税

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。这意味着，在企业所得税方面，赠送的商品无需视同销售，而是作为组合销售的一部分来处理。

实际操作中，房地产企业通常是按照售房款统一开具增值税发票，并未按房屋和赠送品公允价值的比例来分摊收入开票。然而，这并不影响企业所得税的处理，因为企业所得税的确认是基于公允价值的比例分摊，而非发票的开具方式。

综上所述，房地产开发商在促销活动中赠送的商品，在土地增值税上通常不视同销售（除非有特殊规定），而在企业所得税上则根据组合销售的原则来处理，也无需视同销售。但需要注意的是，各省份政策解读可能存在差异，具体处理方式应视当地政策而定。因此，建议房地产开发商在进行此类促销活动时，务必咨询当地税务机关或专业税务顾问的意见，以确保合规操作。

根据现行税法规定，房地产开发商在卖房时赠送的各种商品在土地增值税和企业所得税上的处理有所不同。

土地增值税

在土地增值税方面，对于“买一赠一”的促销活动，国家税务总局没有专门出台明确的政策。不过，实务中处理方法如下：

1、赠送的车位、储藏室：这些通常被视为捆绑销售的一部分，而不是真正的无偿赠送。因此，在土地增值税清算时，这类赠品通常不单独计入清算收入，而是与房产一起按统一的销售收入处理。

2、赠送的家电、家具等：这类赠品通常不视同销售缴纳土地增值税，因此成本也不得在土地增值税前扣除。

企业所得税

对于以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。也就是说， 赠品部分需要按照其公允价值分摊收入，从而在企业所得税上视同销售处理。

总结

土地增值税：车位、储藏室等通常不单独视同销售，而家电、家具等一般不视同销售。

企业所得税：无论是车位、储藏室还是家电、家具等，都应按照公允价值分摊确认销售收入，从而在企业所得税上视同销售处理。

因此，房地产开发商在卖房送赠商品的情况下，赠品在企业所得税上需要视同销售处理，而在土地增值税上则根据具体情况处理。建议房地产开发商在制定促销策略时，事先咨询当地税务机关，确保合规。

实务案例引申

以下是一些与房地产开发商促销卖房赠送商品相关的土地增值税和企业所得税处理案例，这些案例展示了不同的赠品形式及其税务处理方式：

案例一：买房送车位

?买房送车位的会计处理?主要包括以下几个方面：

增值税处理?：在“买房送车位”活动中，如果车位的价格已经包含在房价中，赠送车位属于有偿赠送，无需视同销售，因此不征收增值税。企业在开具增值税发票时，应将房产和地下车位在同一张发票上分别注明，否则车位应按照规定视同销售征收增值税?。

?土地增值税处理?：销售“无产权”的车位属于建成后有偿转让，应计算土地增值税。在“买房赠车位”的情况下，应分别确认住房收入与车位收入，并按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。虽然有些地方对转让车位使用权不计算土地增值税，但通常应分别确认收入?。

企业所得税处理?：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》，企业以买一赠一等组合销售商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值分摊确认销售收入。由于赠送的车位属于企业自己开发的产品，应按公允价值分摊确认销售收入?。

?账务处理?：在确认买房子送车位的有效性后，可以按照买房子的价钱为准，车位暂时算作买方的财产，但具体价值处于可争辩状态，可进行调整。考虑到车位的未来价值，依据可预见的价格行情给出保底价格，以此作为买房子送车位的优惠，以实现公平交易?

案例二：买房送家电

买房送家电的会计处理?主要包括以下几个步骤：

?确认销售收入?：根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，其中包括销售货物收入。因此，售房收入应作为企业所得税的应税收入。在确认售房收入时，应将售房款全额确认为收入?。

处理赠品成本?：售房时赠送的家电应视为销售成本的一部分。企业应根据会计准则和相关法规的规定，计算赠品的成本，并将其计入销售成本中。如果赠品是企业自行购买的，那么购买成本即为赠品成本；如果赠品是企业自行生产的，那么应按照生产成本进行核算?。

?开具发票和税务处理?：根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条，企业应向购房者开具包含售房款和赠品价值的发票，以确保账务处理的合规性。在进行税务处理时，应将售房收入和赠品成本分别进行税务申报，以确保准确核算应纳税额?。

具体会计分录?：例如，收到房款时，会计分录为：借：银行存款 1100000；贷：主营业务收入——房屋 1000000，应交税费——应交增值税——销项税额 100000。结转成本时，会计分录为：借：主营业务成本——房屋 500000，销售费用——家电、家俱 10000；贷：库存商品——家电、家俱 10000，开发产品——房屋 50000?。

通过以上步骤，可以确保买房送家电的会计处理合法合规，同时降低税务风险。

案例三：买房送装修服务

?买房送装修服务的会计处理主要包括以下几个方面?：

?确认装修成本?：房地产企业需要确认送出的装修成本，包括装修过程中发生的材料费、人工费、设计费等直接成本，以及管理费用等间接成本。这些成本应当根据实际发生的经济业务事项进行确认和计量?。

?确认销售收入及销项税?：由于装修是房屋销售的一种附加条件，房地产企业需要按照销售房屋的价格（包含装修部分）确认销售收入。同时，根据《中华人民共和国增值税法》的规定，企业应当按照销售收入计算并确认相应的销项税?。

?账务处理?：在账务处理上，房地产企业需要将确认的装修成本计入开发成本或销售费用等科目。具体会计科目选择应根据企业的会计政策和实际情况决定。销售收入应计入主营业务收入科目，销项税则计入应交税费科目?。

?税务申报与合规性检查?：在进行税务申报时，房地产企业应确保所申报的收入、成本及税费等数据的真实性和准确性。企业应定期进行合规性检查，确保会计处理符合《中华人民共和国会计法》等法律法规的规定，避免因违规操作而引发的法律风险?。

?相关税收政策?：

?增值税处理?：房地产开发企业销售精装修房时，如果在《商品房买卖合同》中注明的装修费用包含在房价中，则装修费属于价款的一部分，应按销售不动产的税率计算缴纳增值税。如果单独注明装修费，则收到的全部价款按销售不动产的税率计算缴纳增值税?。

土地增值税处理?：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，但不包括家用电器、可移动家具等支出?3。

通过以上步骤和政策指导，房地产企业可以有效地进行买房送装修服务的会计处理，确保财务和税务处理的合规性。

案例四：买房送物业管理费减免

买房送物业管理费减免的会计处理?主要包括以下几个方面：

?账务处理?：

房地产公司?：房地产公司在赠送物业管理费时，需要登记销售商品房明细资料，统计应支付的物业费金额，并支付给物业公司。收到物业费发票后，作为销售费用处理?。

?物业公司?：物业公司收到房地产公司支付的物业费后，正常确认收入并开具发票给房地产公司，同时在收费系统做收到业主物业费的操作?。

?税务处理?：

?企业所得税?：根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条及实施条例第二十二条，房地产公司赠送物业费应确认相应的收入，具体金额按照公允价值或市场价格确定?3。

?增值税和附加税?：物业公司应正常确认收入并开具发票，确保税务合规，避免隐瞒收入导致的税务风险?。

具体的会计分录示例?：

房地产公司：借待摊费用，贷营业外收入；每月摊销时，借管理费用（物业费），贷待摊费用?。

物业公司：收到房地产公司支付的物业费后，借银行存款，贷主营业务收入?

问题延展

如果赠品的价值超出房屋售价的5%，土地增值税怎么处理？

当赠品的价值超出房屋售价的5%时，这种情况在土地增值税处理上可能需要特别注意。虽然目前并没有直接规定赠品价值超过房价一定比例的具体处理方式，但从税务合规性和合理性的角度来看，以下是可能的处理原则和建议：

土地增值税处理原则

视同销售的可能性：

如果赠品的价值明显超过了房屋售价的5%，可能会引起税务机关的关注，认为这不再是普通的促销行为，而是实质上的额外商品或服务的提供。在这种情况下，税务机关有可能要求将这部分赠品视为独立的商品销售行为，并据此计算土地增值税。

收入确认与成本分摊：

对于“买房送赠品”的情况，如果赠品的价值已经合理地反映在房屋售价中，那么可以继续按照整体交易价格来确认收入，并根据合理的分摊方法（如建筑面积法、占地面积法等）分配取得土地使用权所支付的金额和其他开发成本。

但是，若赠品的价值显著超出房屋售价的比例，使得这种安排显得不合理，则税务机关可能会要求单独确认赠品的价值作为额外收入，并相应调整土地增值税的计算基础。

增值额计算：

在计算土地增值税时，增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。因此，如果赠品被视为独立的商品销售行为，则其价值应当从总销售收入中分离出来，单独计算相应的增值额及其土地增值税。

政策依据：

实务操作建议

提前沟通：开发商应在策划此类促销活动之前，就赠品的价值设定与当地税务机关进行充分沟通，确保了解地方税务机关对此类情况的具体看法和处理方式。

记录保存：保持详细的账目记录和相关凭证，包括但不限于销售合同、收款凭证、成本明细表等资料，以证明赠品的价值确实已经体现在住宅售价内，且提供了合理的理由说明为何不应将其视为独立的商品进行视同销售处理。

专业咨询：鉴于不同地区可能存在差异化的执行标准，建议聘请专业的税务顾问或会计师事务所提供咨询服务，确保所有操作符合最新的法律法规要求。

法判案例引用

房地产企业承担“赠送面积”的法律责任

裁判规则：房地产企业在宣传的过程中对所售房屋的“赠送面积”进行了详细注明及允诺，对双方订立商品房买卖合同及房屋价格的确定产生重大影响，即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在买受人承诺后，应为合同内容；房地产企业未兑现“赠送面积”承诺的，应承担违约责任。

【改判案例】：亳州市中院（201X）皖**民终5**号——原告葛某与被告安徽****地产有限公司商品房销售合同纠纷案

一审法院认为：（1）虽然被告在商品房销售过程中，以宣传单的形式广告宣传买房即赠送相应房屋面积，但双方签订的商品房买卖合同中没有关于被告赠送原告相应面积的约定，原、被告签订的补充协议中也没有约定被告赠送原告相应面积；（2）且有条款专门约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，故原告主张被告返还未赠送9.5平方米房屋面积房款36690.6元的诉讼请求，该院不予支持。

原告葛某不服一审判决，提起上诉。

二审法院改判认为：（1）被上诉人在宣传单中对其所售房屋的面积作出了详细说明及允诺， 并对赠送面积进行了详细标注。这些宣传足以让上诉人信任，并对双方订立房屋买卖合同以及房屋价格的确定产生重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，此宣传单的内容即使未载入商品房买卖合同，也应视为要约，在上诉人承诺后，应为合同内容。

（2）补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处，均以本合同为准”，该条约定系格式条款，是被上诉人利用其优势地位预先拟定，对购房者明显不公，且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。故被上诉人未按约定赠送其承诺的房屋面积，上诉人要求其承担违约责任，本院予以支持。